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【实操学习】某 ppp 项目投资估算与财务分析 中国 PPP 产业大讲堂，连接企业资源的另一种方式某 城市健身中心政府与社会资本合作项目投资估算与财务分 析 目录 项目投资估算及财务分析说明 1 、XX 健身中心是 XX 市首批 政府与社会资本合作项目，采用 BOT 模式，项目实施机构 是 XX 市体育局。该项目位于 XXXXXX ，地下两层地上五层， 地上总建筑面积 10934 平方米， 其中社会资本可以经营一至 四层约 8602 平方米。项目地下为人防工程，地上是健身中 心，社会投资人只需负责地上一至五层的建设投资。 2 、此次投资估算及财务分析的目的是为政府合理确定社会 资本的经营年限提供参考依据，投资估算及财务分析思路为 投资者在一定的期限内以项目给定范围的经营利润覆盖项 目总投资和经营成本并取得期望的收益。 3 、投资估算和财务分析以《建设项目经济评价方法》 (第三 版)为依据， 根据项目具体情况和必威体育精装版市场调研数据， 依照国 家有关规定以及地方税费标准进行编制，每项估算分析依据 以及数据来源尽可能在表格中予以说明。 4 、另据《政府和社会资本合作模式操作指南 (试行 )》(财金 [2014]113 号 ) 的有关规定，政府和社会资本合作项目需要通 过物有所值评价和财政承受能力论证才可进行项目准备。物 有所值评价分定性和定量两方面，定性评价见项目实施方案， 定量评价由于尚未出台相关办法或细则，目前还无法进行。 另外，由于本项目要求社会资本承担全部的投资，政府除考 虑或有风险支出之外，暂不需要进行财政承受能力论证。 5 、根据项目实际情况并与项目实施机构沟通，本次财务分 析主要计算以下 7 个指标供决策参考， 即:总投资内部收益率、 资本金内部收益率、总投资收益率、资本金净利润率、保守 贷款偿还期、正常贷款偿还期、 静态投资回收期， 其中“保守 贷款偿还期”是根据项目实施机构要求增加的， 其计算方法为 : 还贷时假设投资方项目所有资金 (包括资本金 )都是借债筹集， 以此保守策略来计算贷款偿还期。 6 、为使投资估算和财务分析更加符合实际投资和经营情况， 本次以收付实现制为基础计算相关财务指标，而不采用计提 固定资产折旧的方法，原因如下 : ①根据当地实际情况，服务业租赁经营一般按核定征收，用 折旧摊销的方法计算企业所得税已无必要。 ②投资者在经营期内要回收全部投资， BOT 项目如果经营期 小于折旧年限，就会牵扯到折旧残值归属的问题。 ③财务分析最重要的是遵循资金时间价值原则，折旧考虑的 只是历史成本而不是时间价值因素。对于本项目而言，由于 固定资产投入远大于其后每年的经营收益，用计提折旧的方 法势必导致计算出的财务指标严重失真，以至失去参考价值。 7 、出于保守考虑，本次估算和分析假设的是权益资金大于 债务资金的项目资金结构。 资本金除能支付建设投资额的 70% 之外，还要用于支付全部的流动资金和建设期利息。项目资 本金全部由社会资本出资，资本金之外的资金以债务方式解 决。由于项目法人不用承担权益资金的利息和债务，故投资 估算和财务分析时不计算资本金的使用成本。资本金使用成 本由社会资本自己斟酌，在项目投资决策时与通货膨胀因素 一起考虑。 8 、为便于项目实施机构参考和权衡，分析中涉及到的主要 影响因素如经营年限、租金收入、项目投资、经营成本、贷 款利率、租金成本增长率等