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湖景花园企划提案 第一篇 市场及项目分析 一、 泉州市房地产市场概况 1、 宏观经济运行及产业结构的变化 1）据相关部门统计报道， 2002 年全国商品房空置率继续加大，同比去 年，今年 1-5 月份，全国商品房空置面积增长幅度达 8.2%，高于去年 2.3%的水平。 2 ）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回 落 8%，价格下跌 3.3%。 3）2002 年上半年，泉州 GDP值同比去年增长 10.8%，居民收入增长 7.8%， 消费指数下降 0.9%。 4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交面 积 26.63 万㎡ ，金额 6.0894 亿元，比去年分别下降 9%、8%和 0.7%。 5）2002 年 7 月末泉州空置房面积达 55.82 万㎡，同比去年增长 35.2%。 6）2002 年第二季度，泉州房地产企业景气指数为 93.3 ，同比去年下降 13.3%。 2 、 政策法规及城市发展规划对泉州房地产市场的影响 1）2002 年 7 月份起，国家全力整顿房地产业，泉州市政府亦大力治理 “六项”不法行为，给产业运作并不规范的泉州房地产市场带来较 大的冲击。 2）2002 上半年泉州成为省级园林城市， 并将在 2005 年晋升为国家园林 城市， 以及围绕 “四山二江”和 “半小时城市群”的城市发展远景， 进行规划方案国际咨询征集活动，都将有力的促进泉州城市形象及 品位的提升，以及对园林景观、城市绿化与居住环境的改善。 3）2002 年 6 月底，市区太平洋花园爆发的物业管理风波预示着泉州部 分市民对物业管理需求与服务意识的觉醒；同时，也提醒我们，物 业管理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。 4）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、 “两 书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。 3、 泉州房地产住宅市场的发展趋势 1）大泉州城市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为 近几年泉州房地产开发的重点区域，城市重心东移已然显现。 2 ）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建设与投入使用，洛江必将 成为泉州未来的发展热土。 3）2002 年下半年始， “冠亚城市花园”、 “世纪巨星”及 “中远名城” 等楼盘的面市，宣示着泉州的房地产业的产品时代与大盘时代的到 来。 4 ）区域购买力已基本得到释放，高端产品竞争加剧，有效需求不足已 明显表现。 5 ）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所接受，但多层住宅仍是热销的 主流，而高层住宅依然严峻。 6 ）随着土地开发成本的增加，工薪阶层消费的住宅将向城市边缘或新 区迈进。 7）东部洛江将随着坪山隧道的开通而价值突显，将成为泉州大规模化 产品开发的基地，与高品质社区的孵化器。 二、本案 SWOT（优劣势、机会点、隐忧）分析 1、项目优势 S 1）本案位于温陵北路与湖心街交叉的北边，隶属于鲤城