惠东富星服装批发市场招商运营计划书.pptxVIP

惠东富星服装批发城;开篇语;发展商策划要求;;项目概况;区 位;交通四至;本项目紧临政府规划中的城市新区，偏离旧城中心，周边商业不够成熟，业态混乱，餐饮酒店业较为发达，环项目四周零散分布有数十家大小不一的经济型酒店。 项目一公里范围内集中了惠东较知名的多个住宅小区，如丽景花园、滨河花园、惠福花园、广厦花园等多个住宅小区，常住人口约5万人，新城区五十米大道以东目前在建有中航城、怡景湾等楼盘。 距项目三公里内有美多、家家乐等超市，营业面积均在5000平米以上，经营状况良好。 ;项目概述;市场分析;市场概况;批发市场发展路线图;同类竞争项目分析;一层共分8个区，规划有服装、日用小商品、鞋、厂家自营商品等不同业种，从目前实际经营情况看，业态布局混乱，业种之间没有经过有效的组合，无序发展，各功能区职能重叠，搭配不合理。从商户入驻率看，除A、B、C三个区域入驻较理想外，其余各区空置率高。 作为惠东最大的服装批发市场，银基网罗了各国全地的经营商户，从整体上看，商品档次普遍较低，多数为厂商自产自销，主力商品批发价格段为20元－40元之间，均价约为25元，从部分商户抽样走访了解到，银基的经营商户主要来自惠东及周边地区，外省经营者占比重较小，而其客户来源主要于珠三角，部分辐射到湖北、江西及安徽地区，而来此批发的多为中小经营户，采购量不大，平均单次采购量约为150件左右。 该项目紧临广汕公路，交通通达，物流较为便利，目前有2、6、8路公交在此设有站点，可达城市各主要区域。 ;中心市场： 位于惠东老城区，周边商业较为成熟，云集了众多小型百货批发商，市场共二层，一层日用百货，二层服装。由于经营时间较早，加之受周边环境影响，整体经营档次低，馆内人流稀少，商品陈列凌乱，环境差，商业氛围不足，多数商户已迁往银基和创富等新兴批发市场。 ; 由于城市商业重心的偏移，加之交通拥挤，物流不畅，中心市场已失去了原有的商业中心区的功能，区域辐射能力减弱，目前仅靠部分散客的零售维持经营，其顾客主要为县城及周边城镇居民，采购量不大。 ; 创富商贸广场 创富商贸广场位于利浦路和三利路交汇处，五十米大道东侧，总五层，以鞋服批发为主，单体式商业，规划为一站式鞋服采购基地，以批发为主，兼部分零售，业态定位和银基区别不大，但商品层次略高于银基，批发均价在25元左右，从目前经营情况看，空置率较高，一到四楼有部分商户营业，五楼闲置。人流高峰期为上午8点左右，该时段商业较为活跃，人流量大，9点后，二层以上多数商户关门，仅有零星商户营业。 目前创富经营业主主要来源于惠东本地及周边县镇，部分由中心市场搬迁而来，异地经营者较少，而客户主要来源于深圳、东莞一带及少量来自江西、湖北等地，其大部分为小型经营商。 ;市场小结; 三、目前惠东批发行业整体呈现出无序竞争的局势，各批发市场间相互争夺客源的情况较为突出，行业缺乏有效的引导和规范，缺乏足以代表惠东服装批发业形象的龙头项目，银基体量大，业种全，表面上一家独大，但由于业态规划和经营管理的疏漏，难以形成强有力的区域辐射力，发展后劲不足，而创富后起之秀，一时间尚难以支撑整个产业的发展，行业内混乱的经营局面将持续较长时间。 四、从行业发展看，惠东批发业目前尚处于较低档的层次，整体竞争能力薄弱，低价是其核心吸引力，各批发市场未形成良性互动，相互挖抢客源，竞争激烈，这种局面导致了惠东批发业难以形成整体优势，做大做强，因此，专业化的业态结合和规范化商业运作是其突破产业瓶颈的必由之路。;项目定位策略;多功能复合式鞋服集散中心; 本项目位于未来的城市中心区，周边居住人口众多，但商业发展缓慢，缺少大体量综合性商业，从区位环境及未来城市发展趋势看，本项目不仅要成为专业性交易中心，还要承担社区商业的功能，为区域内居民及外来客商提供商务服务。 惠东目前批发市场分布零散，产业集群功能薄弱，各项目定位交叉重叠，业态搭配混乱，求大求全，专业性不强，因此，本案应尽量避开这种局面，突破行业瓶颈，走专业化道路。 综合考虑市场需求及项目特征，本项目应为专业化综合性的复合商业，以鞋服及原产品交易为主，辅以商务休闲及餐饮功能。 ;功能布局; 本项目涵盖了零售、批发、商务休闲、酒店等商业功能，从业态组合上看，这种规划有利于业态互补，从而达成商业功能的优化。从产业特殊性分析，本项目以专业批发为主，客群流动时间过于集中，人流高峰聚集于某一时段，无法在各业态之间形成客流的有效共享，因此，本案不宜定位为随意性大众消费场所。 从体量上看，负一楼商业面积约5000平米，