案例十：房地产租赁权评估.docx

案例八 :租赁权评估 ××购物广场拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。 一、租赁权价格形成的特点与评估技术思路 1、租赁权价格形成的特点 租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过 程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。 当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同， 便拥有租赁 房地产一定时间的使用、 收益等权利， 同时承当按照租赁合同约定支 付租金的义务。 当预计剩余租赁期， 房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租 金的时候， 如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入， 如果出租方 收回出租房地产需要对承租人进行补偿， 承租人转让租赁合同所获得 的收入 （或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿） 金额就是租 赁权价格， 采用收益法进行评估时为剩余租赁期赢利租金 （即房地产 市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。 当预计剩余租赁期， 房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租 金的时候，租赁权便没有价值。但是，一般情况下由于房地产具有资 源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。随着时间 的推移， 人口和收入增加， 需求增加导致稀缺性增加以与外部经济或 相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。 1 / 9 2、租赁权评估的技术思路 采用收益法， 将剩余租赁期的赢利租金采用一定的还原利率还原 求取待估房地产承租权价格。 二、市场租金的确定 采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价 格。 1、计算公式 估价对象市场价格 =? 比较案例价格×交易情况修正×交易期日 修正×区域因素修正×个别因素修正 2、比较案例选择 根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息， 通过对 周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析， 案例作为比较案例。 案例 A：××路 180 号 该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积 挑选出三个交易 20000 平方米， 共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系 统等配套设施齐全。租金单价为 2.33 元/ 平方米 . 天。 案例 B：××路 147 号 该房屋位于××路中段，临××路，总建筑面积 31200 平方米， 共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系 统等配套设施齐全。租金单价为 2 元/ 平方米 . 天。 案例 C：××路××商业广场 2 / 9 该房屋位于××路西首， 临××路， 租赁建筑面积 17000 平方米， 位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调 系统、上下水、 消防系统等配套设施齐全。租金单价为 1.97 元/ 平方 米 . 天。 3、房地产价格影响因素说明 表一：房地产价格影响因素说明表 项目 交易单价 ( 元/ 平方 米 . 天) 交易情况 交易日期 租赁期限 商业繁华度 人流量 基础设施 公共配套设施 区 域 因 素 交通便捷度 离市商服中心 距离 环境景观 周围物业利用 待估房产 待估 正常 2003.12 16 年 ××市市级商业 中心之一，商业 繁华度很好 为××市主要商 业区，人流量很 大 基础设施达到七 通 区域主要分布有 商业设施，还分 布有银行、 学校、 医院等其他公共 配套设施 区域有城市主干 道泺源大街和泉 城路穿过。有多 路 公 交 路 线 通 过。距离××机 场 35 公里， ×× 火车站 2.5 公里 0 公里 位于××广场的 地下一层，和护 城河毗邻 商场和办公 实例 A 2.33 正常 2003.10 15 年 ××市市级商业 中心之一， 商业繁 华度很好 为××市主要商 业区， 人流量很大 基础设施达到七 通 区域主要分布有 商业设施， 还分布 有银行、 学校、 医 院等其他公共配 套设施 区域有城市主干 道泺源大街和泉 城路穿过。 有多路 公交路线通过。 距 离××机场 35 公 里，××火车站 2.5 公里 0 公里 实例 B 2 正常 2002.8 20 年 ××市市级商业 中心之一，商业 繁华度很好 为××市主要商 业区，人流量很 大 基础设施达到七 通 区域主要分布有 商业设施，还分 布有银行、 学校、 医院等其他公共 配套设施 区域有城市主干 道泺源大街和泉 城路穿过。有多 路 公 交 路 线 通 过。距离××机 场 35 公里， ×× 火车站 2.5 公里 0 公里 距离××广场和 距离××广场和 护城河约 200 米