厂地块项目前期策划报告.pptx

项目解读;项目概况;;项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。 项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积34720平米，容积率5.71。;优势： 三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。 周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。 交通便利，通达淮北各区域。 开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。 土地成本优势;项目性质界定;推广难度;项目性质界定; 本项目物业发展方向！ 具有住宅属性的物业！ ;项目解读;1、地段较为接近 2、价格较为接近 3、入市时段接近 4、客户定位类似;竞争分析;竞争分析;竞争项目品牌对比;品牌开发商极少，本项目发展商雄厚的资金背景是一大优势； 除中央花城外，其他项目在景观打造上均无太多亮点； 物管公司水平均较一般，我项目可考虑聘请知名国际品牌物管公司提升项目价值。;楼盘 名称;主要竞争对手主力户型集中在90㎡以下，销售（认购）情况都十分理想； 核心卖点均停留在“卖地段”的基础层面上，形象定位比较模糊； 售楼处除金色云天和中央花城外，品质均较差。;竞争项目户型分析（和协国际）;竞争项目户型分析（贰拾肆克拉）;竞争项目户型分析（融华仕家）;竞争项目户型分析;地段上不如区域内其他竞争对手 居住舒适感与直接竞争对手柳岸花明等有一定差距;项目解读;面积;纯住宅、大户型;纯住宅、大户型;;思考一：规模约8000㎡（约为总建筑面积的26% ），是租是卖？ 思考二：三马路目前尚未有如此大的商业出现，本项目商业如何定位？ 思考三：与一马路、二马路相比，三马路为传统五金建材一条街，商业形象低端，如8000 ㎡经营此类商业，势必影响本项目住宅定位及销售！ 思考四：与西面洲际商城商业如何衔接？ ;现状思考一：淮北中心商圈原为以一马路为中心线状分布，现逐步以一马路与孟山路交叉口（鼎盛国际、华松国际、时代广场、东方百货）为中心原点，呈向南辐射的趋势。三马路处于中心商圈辐射范围之内。 现状思考二：淮北目前的商业主要集中在一马路与孟山路，主要以大型购物中心、百货类与服饰、餐饮店等为主。专业类市场以电器（五星家电）、手机类为主。 现状思考三：目前在淮北，家装（盛世百年家居）、批发等常见专业类市场较多，此类专业类市场相对饱和。 现状思考四：据市政府规划，三马路（惠黎路）为五金机械电器一条街、孟山路为服饰专卖一条街。 ; ; ; ;物业分割思考四：三、四层做经济型酒店 淮北作为中国著名煤城，每年需接待大量商务人士。目前淮北商务型酒店数量有限，著名经济型酒店仅有锦江之星和格林豪泰进入，经济型酒店市场广阔。 ;发展思考方向一：;项目解读;综合以上分析我们得知：;酒店式公寓;项目定位;时代在变迁，淮北也在变迁，新兴文化与本土文化碰撞交融，一个新兴的淮北正在茁壮成长。;项目定位;项目定位;房地产是一个城市性格的载体，是一个城市价值观的具现，而我们看到的淮北却是这样的;我们的竞争对手延续着这样的开发思路：;与其他中高档竞争楼盘形成差异化竞争优势，打造“人无我有， 人有我优”的住宅产品，进行市场区隔，扩大目标客户群体范围， 形成消费者对本项目住宅产品强大的市场认同感。 ;文脉思考;文化塑造;文化塑造;文化塑造;无论是SOHO现代城、海上海还是木马公寓他们都在高举城市特定人群聚集地的口号吸引购房者的关注。从北京到上海，从上海到南京，植入文化的地产产品正在席卷中国。 标榜时尚、引领潮流，热情是我们的态度，品味是我们的标签，果敢而又富有责任，城市如果没有我们将是黑白的。我们爱淮北，淮北因为有了我们会变的更好！ 淮北，一个顺应时代引领城市发展的项目正在于斯诞生！;城市新宠，多元核心 犒赏青春的MINI行宫;形象定位;形象定位;形象定位;形象定位;形象定位;广告总精神;项目二平面创意解构;;;;;;;;项目二平面创意解构;;;;;项目解读;MINI行宫诠释;物业发展建议;装饰艺术风格（ ART DECO ） 是一场至今尚未结束的现代艺术运动。 它们是自成主体、有自己内涵的独立型艺术，其强烈的特征使其欣赏性更强，造型上有一定幅度的夸张变形，并呈图案化趋向，色彩上多重视平面空间的对比关系，与强调三维空间的透视、光影的性质相左。 国外代表建筑：帝国大厦、洛克菲勒中心 国内代表建筑：上海金茂大厦、和平饭店;物业发展建议;物业发展建议;塑造理念：风情商业街景观+四楼屋顶花园 充分利用项目裙楼北侧建筑与道路之间的退让面积，引入风情商业街概念，打造沿街商业景观。 充分利用四楼平台优势，引入屋顶花园概念，于景观中多安设亭台、座椅等景观小品，增加业主与景观的互动性提升本案卖点，并促进部分房源价格提升。整体效果立体美化，强调整体的和谐统