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商业地产培训资料;;定义（适用于中国大陆）： 商业地产，就是采取优选的商业投资组合模式，整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并通过持续的运营，不断提高物业估值，在合适时机退出的过程。;选址及获取土地 商业地产开发 和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等 招商 招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单。 运营管理 招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路 退出机制 商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出;通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域;;商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例）; 居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）;;健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）;超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万;社区（Neighborhood）型商业举例;社区（Community）型商业举例;区域（Regional）型商业举例;;超区域（Super Regional）型商业举例;超级型（Super Mall）商业举例;目的地（Destination）型商业举例;专业市场商业举例 （个人认为可归类于目的地型商业）;底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）;;规划层面 不同;商业客户研究目前还是我们不熟悉的领域 商业服务的客户规模远大于住宅业主——一般来说，单个小区的业主难以支撑大体量商业的存活；一个3-4万平米商场的辐射范围为2-3公里，沿交通干道的辐射范围还要有所延长；G类地块商业辐射的客户规模最大，通常十倍乃至百倍于住宅业主 需要研究投资者需求——除了个人投资者，还要研究机构投资者；机构投资者的需求不同于个人投资者，如，机构投资者往往对整体运营的写字楼比较感兴趣 需要研究各业态商家——商业的最终使用者是商家；商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益;;;;区别1：商铺定位首先要界定最终用途 商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定;;;只租不售;;端正心态;;;;;;如何进行商业市场定位;[ 项目立地条件研究 ];[ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ];[ 区域城市结构调查与城市发展规划调查 ];[ 商业发展规划和政策研究 ];[ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ];[ 竞品及典型性案例研究 ];[ 消费者消费行为的调查与研究 ];市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨 笼统说，或通俗地说，定位手法有两大风格;;如何进行商业业态定位; 初步业态规划;项目初步经营业态比例试算方法：;项目业态定位最终确定：;; 价格定位的重要性;市场比较法;区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价;;市场比较法确定项目价格均值：;1. 精确测算;;商业设计的误区——常见的设计误区;误区一：外观设计综合症;误区二：平面布置综合症;v;误区四：忽视前期商业定位与规划;设计应遵循的商业原则;原则一：土地的高强度开发 ;原则二：便捷的外部交通诱导;原则三：高效的内部人流组织;原则四：重估楼层价值体系;原则五：创造高附加值空间;原则六：商业建筑本身就是广告系统;原则七：延续地方文脉，提升商业文化品质;原则八：设计具有社区活力的城市公共空间;恭请大家