北京康城三期别墅项目营销策划报告_167PPT .pptx

康城Ⅲ期的发想.. 创东区别墅富豪新境界 2008.09.13缘起这么一个人，50岁出头，财富估计近5000万的小富豪。个人拥有CBD高档公寓350m2，一套值500万。投资两个大三居户型200 m2两套，值450万。总觉得人生有一个小小缺陷，没有买一栋有天有地的大别墅稿赏自己和家人；总觉得人生就有那么一丝丝的不完美，找遍了东区大小高档小区始终找不到自己满意的“独栋透天别墅小区”。终于在CBD东侧发现新桃花园纯粹城市别墅――CBD生活特区。 吻合他心中最基本的三点要求地段适合：离CBD会有20分钟车程；价位合适：500万～800万之间是他拥有5000万资产所供得起的；优质独栋：有天有地的独栋别墅，相对于其之前所购买的三户豪宅毫不逊色。 TOWNHOUSE成熟社区一期578套TOWNHOUSE。 01年5月5000元/平开盘—05年8500元/平结案。主力户型180 – 300平。二期384套叠拼。2004年9月25日4800元/平开盘—至今销售60%。价格升至8000元/平。主力户型220-320。 低密度 CBD东15分钟左右南北贯通京通路、京沈路北部有即将修通的广渠路康城为本地块产品制高点周边环境较乱近城市康城3期目标：创东区别墅富豪新境界 探讨范畴：地块认知项目认知竞争认知与客群选择分析高端需求与产品建议目标客群分析与市场定位定价与分阶段销售行程规划9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。地块认知总体别墅市场东部区域市场解读北京别墅市场1 别墅市场总述2008年新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放到市场。西山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区2 别墅市场发展解读北京的别墅市场呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势从产品形态上看，有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的25%，较2003年上涨12个百分点 3 各区域别墅市场特点北京市整个别墅市场呈现出“一山、二河、三线、四高”的发展格局，西北及东北地区发展潜力较大。别墅市场各区位发展的产品档次定位各不相同，其中昌平小汤山镇、顺义温榆河畔是别墅聚集地，有着优美的环境和居住氛围，水景的得天独厚、高档娱乐配套的成熟、居住人群的互动等影响，聚集了大量的高档别墅。海淀香山具有良好的自然环境和文化底蕴，使此区域别墅市场有所升温。从北京别墅分布的特点看出支持别墅的两大主要元素:依托自然环境和便利的交通。且各个别墅市场都有自身的环境、交通特点，其客群组成也有明显的不同。西山板块――“皇家板块”舒适型高端别墅区板块范围：以香山和西山为主的高档别墅区板块概况：距离城市较近，地理位置得天独厚，背靠香山和西山，面临颐和园等，自然环境优越，人文氛围浓郁，是传统西贵的主要区域，靠市场自身的力量发展成为后劲十足的别墅热点板块，产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法复制其景观，多以独栋、双拼为主。价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识大于短期投资意识。典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。西山板块名称独栋TH 叠拼项目名称西山美庐檀香山西山美术馆价格21000128009000西山板块得益于西山所特有的稀缺景观、皇家文化渲染，成为北京舒适型别墅区的代表，其客户来源主要以，国家高级干部，IT新贵，中关村、大学城的高知阶层人群为主。 温榆河板块－传统的高档别墅区范畴 板块范围：指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。板块概况：传统的高档别墅区范畴，市场起步较早，发展十分成熟，依靠温榆河寸土寸金的地段价值和优美的自然环境，使温榆河板块一直占据市场高端地位。产品特点:板块内楼盘数量密度较大，单体量别墅较多