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— PAGE \* Arabic 1 — 项目年度营销推广策略策划方案 高丽公馆项目2008年营销推广策略方案  目录  第一部分前言  第二部分项目整体分析  第三部分目标消费群分析  第四部分广告推广的目标  第五部分项目定位  第六部分主打  第七部分整体推广时机  第八部分六点一面推广策略  第九部分广告包装策略  第十部分策略操纵  第十一部分结语  第一部分前言  目前梅河口市房地产市场还处在初级进展时期，随着小康类住宅工程的启动，同时随着几个项目的进展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，进展商和置业者日趋理性，因此平凡、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在市场调研、综合讨论的基础上，通过对高丽新村项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和  充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售打算，并为树立进展商投资实力信心和项目品牌形象打下坚实的基础，以鲜亮的旗帜形象成为市场的引领者。  项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为动身点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广打算。  第二部分项目整体分析  一、项目概况  项目名称：高丽公馆  地理位置：梅河口市西部梅河大街旁  项目总体技术经济指标：  本项目占地5.59万平方米，总建筑面积11.2万平方米，是旨在打造零售商业步行街和高档住宅区为一体的21世纪新城。新城内外基础设施现代、完善，居住环境优美宜人，为梅河口市小康   住宅样板工程。建成后的高丽公馆，集居住、购物、娱乐、休闲为一体，将成为乃至全市的一个商贸繁荣，居住舒适的大型综合社区。  二、SWOT分析  优势  ■大规模花园式住宅。楼幢之间设宽敞绿化带，绿化率高；增加配有休闲广场，气概恢宏，气派十足  ■紧邻都市要紧交通干道，周边交通十分便捷  ■社区内提供完善配套服务，有专设的物业治理服务、步行街、广场、会所、幼儿园及储藏间作为配套。  ■性价比优势，价格与同等地段楼盘相比不高  ■推出银行按揭服务，为以后的大型促销活动奠定基础。  劣势  ■紧邻火车道、有一定的噪音和灰尘污染  ■就商业而言，项目前期缺乏人气  ■区域内消费者买铺意识薄弱  ■政府的支持信心有待加强和体现，如解决入城户口问题，减免前期税务费用等措施  机会  ■梅河口正在加强都市西部的开发。  ■“高丽公馆”定位及城区操纵性详细规划方案的确定，并在一步步的落实中。  ■目前城区居民储蓄与我省居民储蓄平均水平相当，引导客户消费，一定会抛起购房买铺的高潮。  ■农民和周边城镇居民投资或购买店面、商品房，可解决个不都市户口，对居民城区生活及小孩以后上学有专门大吸引力。威胁  ■项目定位太高，区域内所针对的客户层面专门小，上山下乡又专门难找准消费对象，推广工作必须做到全面、快速高效  ■项目规划方案的操作涉及面专门广，在实际过程中每一个环节的操纵都极为重要，因为项目地开发周期相对较长，中间环节的操纵一旦出现问题，势必阻碍销售，从而增大销售的压力，带来开发的风险。  ■市场认同度存在一个时机的把握，周遍同质楼盘的压力，卖不动带来的风险较大。  综合评述  ◎本项目在概念规划上具有超前的意识，综合优势明显，机会大于风险  ◎高丽公馆将建成为梅河口的小康住宅样板工程、首个花园式生活城，其鲜亮的内部配套设施让其成为本土住宅市场的一个亮点，同时项目在付款方式上也较早地推出了银行按揭的服务，上述两点，是项目销售走好的重要前提，也是树立项目在梅河口市区及周边乡镇消费者心目中一定的知名度的最大保障。  ◎要做好高丽公馆项目的推广工作，必须充分利用项目自身、企业自身和政府的优势，来削弱劣势，规避风险，同时，用合理的广告投入，实现良好的销售业绩。  三、卖点梳理（九大优质体现）  假如机会成熟，考虑采纳卖全精装修的房屋产品。  1．政策优势明显。高丽公馆有政府的支持，由实力企业鼎力打造。  2．以后优势彰显。项目位于都市中心，魅力聚焦，都市荣耀。3．规模大而完善。占地6万多平米，集高尚住宅、购物、娱乐、休闲为一体，城南新天地，旧貌换新颜。