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设想问题;项目本体分析 本体属性 开发制约;余姚中心城区;本体属性/配套:交通通达性好,但周边缺乏配套设施;本体属性/四至:东南西三面厂区,北面民房,环境较差;本体属性/规划:集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区;开发制约/自身限制:项目内、外环境影响开发进程及客户心理;开发制约/其他限制:区域发展、开发商品牌效应、产品特性等 因素,使项目开发风险加大;地段价值梳理:项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方 面存在抗性;市场环境分析 城市发展 楼市动态 市场环境;城市发展/规划:余慈统筹规划,对地块区域价值提升有限;城市发展/规划:余姚城区规划,对区域地块功能提升有限;城市发展/经济:余姚第三产业比重偏低,有很大发展空间;楼市动态:近几年余姚商品房/写字楼成交量回落 ;市场环境/格局:写字楼价格1000元/㎡,租金0.8-1.5元/㎡;市场环境/个案/中宇大厦:入驻企业为品牌实力型企业,整体档 次较高;市场环境/个案/阳光国际:入驻企业较杂,档次一般;市场环境/个案/太平洋:入驻企业规模偏小,档次较低;市场环境/个案/时代大厦:入驻企业规模偏小,档次较差;市场环境/个案/中塑国际:入驻企业较纯粹,项目档次较高;市场环境/个案/中塑世纪:产品面积偏小,档次一般;市场环境/个案/文山创意广场:旧厂房改造,余姚现有最大的文 化创意园区;市场环境/个案/阳明188:厂房改造项目,规模偏小,余姚首个 文化创意项目;市场环境/客户分析:入驻企业以贸易、生产制造类为主;办公 需求面积400㎡以下为主;市场环境/市场供需:2012年6月-2014年,余姚市区写字楼供 应量预计在31万㎡;市场环境/市场供需:2014年,余姚写字楼供应量明显,市场 竞争更为激烈;市场环境梳理;项目可行性分析 租售比例 租售价格 销售策略;租售比例/个案介绍;租售比例;租售比例;租售比例;租售价格分析;;租售价格分析;租售价格分析;销售期限
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