《资产评估原理》刘玉平 资产评估原理（2）.pptxVIP

资产评估原理;第四章 房地产评估;第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 二、房地产的特征 〔一〕位置固定性 〔二〕耐用性 〔三〕影响因素多样性 〔四〕投资大量性 〔五〕保值增值趋势 三、房地产的评估程序 〔一〕明确评估根本领项 〔二〕拟定评估工作方案 〔三〕实地查勘搜集资料 〔四〕选用评估方法，进行评定估算 〔五〕确定评估结果，撰写评估说明和报告 ?;第二节 建筑物评估的特点 ? 一、建筑物及其分类 〔一〕按建筑物承重结构分类 〔二〕按建筑物使用功能分类 二???建筑物评估的特性 〔一〕建筑物价值的内涵复杂性的特点 〔二〕建筑物产权受土地使用权年限的制约 〔三〕建筑物功能、用途及评估方法 三、建筑物评估时需考虑的因素 四、建筑物评估的原那么 〔一〕替代原那么 〔二〕最有效使用原那么 〔三〕供需原那么 〔四〕房地合一原那么 ?;第三节 建筑物评估的方法 一、本钱法 〔一〕建筑物本钱构成 〔二〕建筑物重置本钱的估算方法 1．预决算调整法 2．重编预算法 3．价格指数调整法 〔三〕建筑物实体性贬值率及成新率的估算 1．使用年限法 2．打分法 ;〔四〕建筑物的功能性贬值的估算 〔五〕建筑物经济性贬值的估算 〔六〕本钱法案例分析 二、市场法 〔一〕市场法的原理及适用范围 〔二〕建筑物评估中市场法应用 1．交易实例比较法〔直接法〕 2．基准价格对照法〔间接法〕 〔三〕应用市场法评估建筑物的程序 1．资料收集 2．选择作比较的交易实例 3．交易行为的补正 4．交易日期的修正 5．区域因素的修正 6．个别因素的修正 〔四〕市场法案例分析;三、剩余估价法 第四节 土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 二、土地资产的分类及其特性 〔一〕土地资产及其分类 〔二〕土地资产的特性 三、土地资产价格体系 〔一〕土地资产价格类型 〔二〕土地资产价格的特点 四、影响地产价格的因素 〔一〕一般因素 〔二〕区域因素 〔三〕个别因素 五、土地使用权评估的原那么 〔一〕替代原那么 〔二〕最有效使用原那么;〔三〕变动原那么 〔四〕供需原那么 〔五〕奉献原那么 第五节 土地权属及其处置 一、土地权属的类型 〔一〕土地所有权 〔二〕划拨土地使用权 〔三〕出让土地使用权 〔四〕集体土地所有权 二、企业资产重组与改制中土地权属的处置 〔一〕土地权属处置的制度规定 〔二〕土地权属处置方式 1．出让方式 2．直接投资入股方式;第六节 土地使用权评估的方法 一、市场法 〔一〕市场法及其适用条件 〔二〕市场法应用的步骤与过程 1．广泛搜集交易资料，确定比较案例 2．进行交易情况的修正 3．进行交易时间的修正 4．进行区域因素修正 5．进行个别因素修正 6．确定待估土地评估值 〔三〕市场法案例 〔四〕基准地价系数修正法 二、收益法 〔一〕收益法的应用形式 〔二〕土地收益额的估算;〔三〕土地复原利率及其估算 〔四〕土地收益年限及其测算 三、本钱法 〔一〕本钱法及其适用范围 〔二〕本钱法评估的步骤 〔三〕本钱法案例 四、假设开发法 〔一〕假设开发法及其适用条件;〔二〕假设开发法的步骤 〔三〕假设开发法案例;第五章 无形资产评估;第一节 无形资产评估的特点 一、无形资产及其分类 〔一〕无形资产的特点 〔二〕无形资产的分类 二、影响无形资产评估价值的因素 〔一〕无形资产的本钱 〔二〕时机本钱 〔三〕效益因素 〔四〕使用期限 〔五〕技术成熟程度 〔六〕转让内容因素 〔七〕国内外该种无形资产的开展趋势、更新换代情况和速度 〔八〕市场供需状况 〔九〕同行业同类无形资产的价格水平 三、无形资产评估的程序 〔一〕明确评估目的 〔二〕鉴定无形资产 〔三〕选择确定评估方法，搜集相关资料 〔四〕整理和报告，做出评估结论;第二节 无形资产评估的收益法 一、无形资产功能特性和评估前提 〔一〕无形资产功能特性及其评估应考虑的因素 〔二〕无形资产转让、投资评估的前提 二、无形资产评估中收益法的应用 三、收益法应用中各项技术经济指标确实定 〔一〕无形资产收益额确实定 收益额=销售收入×销售收入分成率×〔1-所得税率〕 =销售利润×销售利润分成率×〔1-所得税率〕;利润分成率确实定: 第一，边际分析法。 第二，约当投资分成法。 〔二〕无形资产评估中折现率确实定 〔三〕无形资产收益期限确实定 第三节 无形资产评估的本钱法 一、无形资产本钱特性 〔一〕不完整性 〔二〕弱对应性 〔三〕虚拟性;二、无形资产评估中本钱法的应用 〔一〕自创无形资产重置本钱的估算 〔二〕外购无形资产重置本钱的估算 〔三〕无形资产成新率的估算 第四节 专利权和非专利技术评估 一、专利权的特点及其评估目的 〔一〕专利权的特点 〔二〕专利权评估目的 二、专利权评