1214_深圳市轨道交通三期投融资方案工作建议.pptxVIP

深圳市轨道交通三期投融资方案专题研究工作建议汇报深圳市市政设计研究院有限公司2011年12月汇报主要内容1研究专题初步理解2专题工作内容细化3专业章节分包单位及人员配备4时间进度安排专题理解1目前“地铁+物业”模式实践仍然受到政府规章制度、金融市场融资形式特性及土地开发模式、开发权获得等综合因素制约，因此我们认为本专题研究核心关键点在于以下5个部分：1、梳理政府部门间关系，落实土地获取方式及时间进度等得制度保障基础2、上盖空间开发资源开发模式及转资本金方式3、上盖空间资源开发时序和地铁建设运营资金需求拟合分析4、利用上盖资源开发，拓展其他融资渠道5、多角度风险控制及应对计划 深圳市从2004年开始就着手研究城市轨道交通建设运营投融资体制机制方面的改革和创新。BT及PPP模式在深圳地铁一、二期工程中运用和实践有效缓解着政府资金投入的压力，但 “地铁+物业”模式运用和效果的发挥明显滞后，目前该模式仍停留在理论研究阶段，对实践指导作用较弱，因此本项目（三期工程项目投融资方案）研究工作具有重要意义，能够真正将理论和实践结合起来，构建出物业开发反补地铁建设的发展模式，促进地铁建设与物业开发之间的资金互补的良性循环形成。地铁建设资金需求物业资源资金贡献关键点一：梳理政府部门关系，为地铁上盖资源获取提供制度上和时间的保障协调政府部门关系市政府规划部门交通部门……保障地铁集团在用地规划指标、土地使用权及开发权等方面获得制度及时间上的支持借助上盖空间资源开发模式研究关键点二：上盖空间资源的开发模式及资本金贡献方式对地铁沿线上盖资源进行分级（开发模式和贡献方式）开发模式形成稳定、持续的现金流供应一级开发（平台建设）二级开发（物业开发）一、二级联动开发合作开发贡献方式企业债券银团贷款上市融资t大量上盖资源开发，明确各地块的价值贡献度及贡献方式，通过合理的开发模式组合(即：一、二级开发、物业持有等)方式形成稳定的现金流供应，保证地铁建设及后续运营的成功。目前上盖资源地价转资本金的操作方式是采取政府空转形式完成，土地转资本金支持地铁前期投入在时间存在一定的滞后性资本金来源方式需进一步拓宽，如土地收益分成、上盖资源BT或开发商直接参与投资都可进行探讨和研究1.开发商直接参与转资本金2.地铁沿线土地价值收益分成享受地铁沿线土地出让收益的分成，是外部效应内部化，以此来筹集资本金及建设资金6号线正在做该项工作注资3.上盖资源BT模式沿线上盖物业一并纳入地铁工程BT范围招标。地铁集团摘牌上盖空间用地，政府下达地价直接转资本金批文。BT方支付地价款资金给地铁集团，地价抵付BT方建设资金。BT方负责地铁和上盖物业建设。关键点三：上盖空间资源资金贡献与地铁建设、运营资金需求拟合分析模拟上盖物业资源开发及其它融资形式与和地铁建设运营所需的现金流拟合表确定上盖资源开发时间序列根据三期工程建设时间安排，确定各时间段资金量需求确定以上盖资源开发为核心的融资模式通过此表，控制三期工程整体开发和建设之间关系，实现同步化，保证可操作性开发商介入上盖资源开发，与地铁建设资金需求时序分析：类比于旧改项目开发开发商沉淀资金，周期在2-3年左右，以获取土地开发权现有的开发商参与的城市更新和改造项目，前期拆迁开始介入，拆迁成本由开发商支付，后抵地价。整个周期也在2年左右（达到开发条件）地铁上盖资源开发时间周期开发商获取土地开发权后，转手出售土地，获取土地增值收益。2-3年资金沉淀地铁完成两站三区间的建设通常在2-3年左右，该部分时间可以进行压缩。前提是上盖资源开发与地铁建设统一进行规划设计。开发商自行开发，获取最大化的收益。该种形式周期较长，需5年左右。但资金回现在拿地后1年左右实现，回现周期为3-4年案例：蔡屋围城市更新 岗厦村改造蔡屋围旧改案例岗厦更新案例由金地集团和大百汇投资公司共同主导，在签订城市改造意向性协议后对片区整体规划进行修改，提高容积率到6.8。之后与岗厦村签订正式改造协议，一次性打入保证金30亿。从2009年底开始进行拆迁，到目前为止仍有10户左右未拆除，整个资金沉淀到目前为止已经2年，根据经验30亿元的资金至少沉淀时间在4-5年时间才能实现回现。由京基集团主导，2006年8月开始进行，与政府签订协议后，一次性打入保证金10亿元。后由于拆迁进展问题，一直延续到2007年12月份才全部拆除完毕，到可售项目上市的2010年中旬，整个资金沉淀5年，改造和建设总成本保守估计在40-50亿。开发商对于资金沉淀时间周期考虑，取决于收益率，因此上盖资源设置合理的土地价格机制、适当补偿机制及政策支持，是完全能够激发开发商投资的热情，能够吸引开发商进行投资参与地铁建设中。关键点四：利用上盖资源开发，拓展其他融资渠道企业债券银行贷款融资租赁以上盖资源开发预计净收益为核，拓宽融资渠道...债券