房地产项目定调价指引及管理制度.docxVIP

` 祥生集团 项目定调价指引及管理制度 (第二版2017年) 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 房地产项目定调价指引及管理制度 (第二版2017年) 一、目的 为使项目住宅楼栋定价标准明确、统一；管理流程及权限清晰，以便于开盘定调价的论证、审核及管理。 二、适用范围 祥生集团在售项目的住宅类产品的定调价。 三、定调价管理内容 1、新开盘或加推的货源 2、推盘楼栋均价 3、楼栋内一房一价（包括底价和标价） 4、符合调价要求的房源 四、定调价流程 1、新开盘或加推货源，由项目营销部起草新开盘货源审批表，经由项目营销负责人、城市公司营销负责人（如无可省去）、营销中心销管部负责人、营销中心负责人、分管总裁、集团总裁审批。 2、推盘审批通过后，由项目营销部起草推盘货源定价方案和底均价，营销中心销管部与市场部共同至项目当地进行价格复核。通过营销中心底价复核后，项目可正式申报推盘货源的定价方案和底均价，由项目营销负责人、城市公司营销负责人（如无可省去）、项目总经理、城市公司总经理（如无可省去）、营销中心销管部负责人、营销中心负责人、分管总裁、集团总裁、董事长进行审批。 3、底均价审批通过后，由项目营销部根据该底均价，制定推盘货源的一房一价，一房一价表录入ERP走线上流程，流程经项目营销负责人、城市公司营销负责人（如无可省去）、营销中心销管部负责人、营销中心负责人、分管总裁、集团总裁进行审批。 4、ERP流程通过后，可正式按此价格进行推盘。 流程图： 五、特殊优惠审批 1、如发生单套特殊优惠大于对外优惠但不突破底价的，由项目营销部对特殊优惠在线上ERP流程进行流转，经项目营销负责人、城市公司营销负责人（如无可省去）、项目总经理、城市公司总经理（如无可省去）、营销中心销管部负责人、营销中心负责人审批执行。 2、如发生单套特殊优惠突破底价的，由项目营销部对特殊优惠在线上ERP流程进行流转，经项目营销负责人、城市公司营销负责人（如无可省去）、项目总经理、城市公司总经理（如无可省去）、营销中心销管部负责人、营销中心负责人、分管总裁、总裁审批后执行。 3、对于批量突破底价的特价房源，由项目营销部提交特价房清单和申请，经项目营销负责人、城市公司营销负责人（如无可省去）、项目总经理、城市公司总经理（如无可省去）、营销中心销管部负责人、营销中心负责人、分管总裁、集团总裁、董事长进行审批后，成交时由营销中心销管部线上复核审批。 4、项目享受特殊优惠的套数不得超过项目推盘套数的10-20%,该比例申请在开盘前5日在线上ERP流程进行流转，经项目营销负责人、城市公司营销负责人（如无可省去）、项目总经理、城市公司总经理（如无可省去）、营销中心销管部负责人、营销中心负责人审批执行。 六、定价原则 1、项目定价原则使用竞争导向定价法，该定价法释义为：企业通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格的定价方法。即主要考虑本项目与竞品的优劣势，推导静态比准价格。再适度考虑市场走势预期和客户盘点情况进行基准价格推导的定价方法。 2、为使竞品市场对比的价格更具有指导意义，以及更好的突出项目的特点及区域性特点，在选择对比楼盘时，应该选择4-5个具有市场比较价值的楼盘。 七、定价主要考虑因素 1、年度要实现的总目标、推盘需完成的目标。（金额、套数、去化率等） 2、对应蓄客情况的梳理和盘点。（客户与房源比例、客户落位情况、客户价格预期等） 3、同区位相同或相近产品项目的价格。 4、市场情况（宏观政策判断、整体市场走势、库存去化周期、区域市场去化情况、区域未来供应量、主要竞品销售情况等） 八、基准价格制定过程 1、推盘货源的整体均价 推导过程：确定竞品→确定权重→确定竞品比准均价→专家打分→计算项目静态基准均价 （1）依据区位距离、产品类型、楼盘档次及入市时间确认比较竞品，比较竞品不少于4个。 （2）依据项目本身与对比项目及所推货源相关程度确认比较权重。 （3）依据竞品项目推盘时间距离最近的相同或相近产品的销售价格确认作为比准均价。 （4）依据外部因素（包括区位位置、交通配套、商业配套、自然环境等）和内部因素（物业类型、产品设计、园林景观、内部配套、品牌认可度、精装情况等）确认权重分值，总分100分。 （5）由专家组进行打分，专家组可包括项目营销条线的中高层，专家组不少于4人，并计算平均得分。 （6）依据打分结果计算得出项目本次推售货源的静态基准均价。 2、推盘货源的楼栋一房一价 推导过程：确认价格修正因子→确认房源入市基准均价→确认入市房源楼栋差→确认入市房源的房型差→确认入市房源的平面差→确认入市房源的立面差→确认特殊位置房源修正差→确认落位情况修正差→依