某超市选址评估报告.docx

. . 专业资料 专业资料 上海 XX 超市选址评估报告 标案名称： 上海市 XX 商贸有限公司（ XX 超市） 标案位置： 上海市宝山区 XXX 路 XX 号 标案面积： 1300 平米（ 25.55 ×50.9 ），地上一层；另办公区 200 平地上二层。 标案概况： 商铺面积为 1300 平米，顶高 4.68M （梁高 4M ），柱心 距基本为 8.3 ×8.3M ， 柱 规格 550 ×550MM ，消防管道高 3.8M, 第一次消防验收已通过，房租为 2.1 元/M 2/ 天， 电费为 1.1 元/ 度，水费为 3.8 元/ 吨，物业为 3 元 /M 2 通讯自理。地面已铺地板砖，墙面基础刮白，电源预留 150KV ，无卫生间设施。 图 1 XX 超市（标案） 标案商圈概述 标案商圈概述 一、 XX 生活广场基本情况 1 、 商业成长性前景规划图 图 2 XX 生活广场规划图 各功能区商业形态划分 核心功能区：该项目处于整个项目主体核心区域，该区域只提供给大型品牌商业 2 、 项目经济技术指标 地块性质：商业用地 占地面积： 20000 平米 使用面积： 519 号：地上为上下两层， 2983 ×2 ﹦ 5966M 2；可做办公 / 商铺，含走廊、厕所 472 ×2﹦944M 2，可做办公 / 仓库； 517 号：地上为上下两层， 1852 ×2 ﹦3704M 2； 地下停车场面积： 3800M 2 ；地上停车场面积： 3000M 2 ； 管道排污量：坡度排污，管道直径 1 米； 供气：煤气 0.9 元/M 3，天然气 2.1 元/M 3 ； 供水：商业标准，商业用水 3.62 元/ 吨 供电：商业用电标准，浮动价格，基本在 0.97 — 1.10 元/ 度之间。 3 、 实地调查 （1 ） 实地人口调查情况： XX 人口密集，入住率高，主要因为 A、 与顾村交界，小区密集，本地人为主 B、 出行便，距离地铁、公交、外环高架、南北高架均有较小距离； C、 停车场：地上地下总面积 6800M 2 均可停车，灵活便； D 、 地理位置：该案位于富联路与蕴川路（一号线）地带的中心衔接处。该案地段及地产空间具备可塑性的商业环境； E、 边商业配套：边社区较多，基本的商业、局部区域生活配套 较成熟； F、 交通便利：该案距 1 号线“共富新村” 1.5 公里交通便利， 公交：宝山 3 路，宝山 1 路，宝山社区巴士，在该案 100 米均有站点。 图 图 3 标案门前站牌 G、 人、车流量：因中断商业未启动，通过现场记录与概算，平 均单项人流量为 18 人/ 分，车流量为 38 辆/ 分，按照成熟商圈 人流量 58 人/ 分的标准计算，该案明显人流量过小，车流量较 为充足。 （2 ） 边商业市场调查 下图商业街在 XX 路西侧距该案 750 米处，经营业态以美食及路 面店铺为主。对面为润通菜市场，是该区域的主要生鲜场所。 图 4 标案西侧 1 公里十字路口西北商业区（ XX 西路与富联路） 图 图 5 标案西侧 1 公里十字路口东南商业区（润通菜市场） 右图（图 6）为 XX 西路西侧，距该案 1.5 公里，世纪联华在商业 街对面，面积约 4 千 平米，是本街区最大 的零售场所，停车场 在地下，地面无停车 场。在 XX 西路小 超市与便利店较多，约十多家，标准菜市场一处，商业街中餐饮业尤为旺盛，如肯德基西式快餐、天合火锅城、鸡公煲、其它商业较为凌乱。 图 6 XX 生活广场东侧菜市场 （3 ） 边居民部分 A、 步行约 10 — 20 分钟围进行市场调查。如下图所示： 图 7 商圈覆盖图 B B、 该案向东向步行十分钟围。 依次经过 XX 馨园、天馨学校、天馨花园、华馨苑。如图所示： 图 8 标案向东 10 分钟区域图 C、 该案向西向，步行十分钟围。 依次经过成亿宝盛家园、成亿宝盛家苑（二） 、丽景花园、檀乡湾（一）、檀乡湾（二）。如下图所示： 图 9 标案向西 10 分钟区域图 4 、 道路/ 商业设施 （1 ） 该案 100 米有 3 个公交站点，地铁站与该案在 1.5 公里距离，西侧 富长路即将动 工，政府计划2013 年年底完工；商业外围路面基础设施装 修已完善，管道 铺设到位，消防落实到位。 （如上图 10 ） （ （2 ） 其余根据入住商业特征要求在进一步完善。 5 、 现存商业格局对本项目影响 （1 ） 东西两侧繁华地段商业已基本成熟； （2 ） 我们处于东西两侧相对繁华的中心空白处， 商业未得到 有效开发利用。 （3 ） XX 路有大型超市的班车； 6 、 人口流动示意图 为了解项目边市民的日常流动情况， 已对区域的动线进行了市 场调查： 图 11 人口流动基本动向图 以上图所示可知， 区