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嘉仕花园C1~C4栋住宅策划案广州中地行房产代理有限公司2004年3月12日目 录第一部分：市场透视第二部分：项目理解第三部分：客户定位第四部分：形象定位第五部分：价格定位第六部分：推售策略第七部分：包装建议第八部分：广告策略第九部分：预期目标宏观市场区域市场周边市场直接竞争对手市场第一部分：市场透视1.宏观市场——近2年总成交量一手楼市成交量稳步上升，2003年成交量933万平方米，多于2002年的800多万平方米；数据来源：《广州日报》——各区市场份额华南板块对市区盘的威胁依然存在，2003年番禺在各区成交量中位居榜首；数据来源：《南方都市报》——一手价格走势自98年起至今，楼市价格一路下跌。但，2003年的成交价与2002年持平。数据来源：广州市房地产信息中心——营销成本营销成本销售量同上步增长，广告投放比例下降。2002年总广告费用约7.5亿；销售量达800万平方米：2003年总广告费用约7.75亿；销售量达933万平方米。2002年的广告投放比例为93万元/1万平方米2003年的广告投放比例为83万元/1万平方米数据来源：《广日》、《羊晚》广告统计——购房者关注重点购房者对居住的要求综合化,对业界提出更多、更高的要求；数据来源：方舟市场研究公司2.区域市场2003年海珠区一手商品房完成184万平方米，占广州一手房地产市场的20%；地铁二号线的开通、滨江东、广州大道南市政工程的不断完善、珠江整治，海珠城居住环境日新月异；会展中心在琶洲启动，将更多的人关注琶洲，关注海珠；众多品牌、实力强大的重量级项目汇聚海珠，拧成一股强大的力量与外区抗衡，如合生、中海、保利、光大等等；重量级发展商在海珠区百花齐放：合生：珠江帝景、愉景南苑；保利：保利花园、百合花园；中海：中海名都；光大：光大花园；恒大：第二个金碧花园、第三个金碧花园；富力：富力顺意花园、富力千禧花园；2003年海珠新盘项目名称开发商占地总建推出时间地点江畔华庭汇丽50003万2月下旬滨江东待定合生2.9万10万10月1日新中国造船厂金海湾新宝上半年滨江东珠江广场新南方50006万1月滨江东朗晴二期中恒伟业2万10万年中前进路涛景湾华标创业15万待定滨江东蓝康二期瑞丰岭南滨江东滨江城市新城市海印桥脚江南新苑城建总10万40万上半年东晓路保利百合保利5万16万5月工业大道3.周边市场江南新苑朗晴居富基广场滨江城市中海名都珠江帝景蓝色康园本项目滨江东路海印桥江湾桥周边市场特征本区域以开发中高档项目为主；以大型小区项目居多；以优雅的生活环境为主卖点；产品质素普遍较高；客户群体以中产人士及企业白领精英为主；大部分发展商具备较强的品牌实力及开发经验。4.我们的竞争对手中海名都滨江东蓝色康园金雅苑江南大道富基广场海珠区叠彩园广州大道逸景翠园革新路光大花园珠江帝景赤岗路东川大厦东川路东山区洛桑美地五羊华轩杨基村东堤湾富力广场荔湾区荔港南湾华南新城华南板块番禺区星河湾丽江左岸洛溪板块骏景花园天河区九洲文化家园基本数据项目优势项目弱势淡化弱势建议第二部分：项目理解1.基本数据建筑规模：C1~C4栋由4栋33层高层商住楼组成；建筑类型：3栋一梯七户、1栋一梯八户；住宅建筑面积：83836㎡；商场建筑面积：11284㎡；住宅总套数：870套；车位数量：119个。户型配比房型2房2厅3房2厅3+1房2厅4房2厅面积范围58~9684~12091~124134~143套数30039030120比例34%45%7%14%说明：主力户型为3房2厅，占52%；享受景观最好的单位为3房与4房单位，共210套，占24%。户型种类说明：面积跨度大，以3房2厅为例，高达8种面积供客户选择景观与非景观单位比例户型朝向比例2.项目优势板块优势海珠区的楼市不断增添新热点，众多精品项目为海珠楼市长久保持高温状态；滨江东同时拥有珠江长岸、中山大学的文化底蕴，豪宅林立。居住氛围可称上河南第一；滨江东板块以低价格、高质素产品策略不仅赢得海珠市场，更吸引了越来越多的河北跨江一族。滨江东今年多个新项目同期推出，板块聚焦达高点。产品优势规模——滨江东路最大型、最成熟的高尚住宅区；配套——学校、超市、饮食等生活配套一应俱全；品牌——拥有成功的品牌积累，加勒比湾、上领；环境——上万平方的加勒比湾园林；楼距——C1~C4栋120米的超宽楼距；户型——户型设计多样化，满足不同客户的需求;立面——造型现代、挺拔具有刚阳之气；客户资源——从加勒比湾到上领，不断积累C1~C4的客户群体。综合竞争力构成图轻松付款方式户型设计多样化楼距更宽、视野更广上万平方的加勒比湾园林现代、挺拔的外立面会所、泳池、网球场……配套完善：教育、超市、饮食……滨江东最具规模的高尚住区城市江畔——滨江东3.项目弱势一梯七户、八户的高密度户型设计私密性差，实用率低；约60