某地产项目商业初步研判初稿.pptVIP

曲江公馆·和园 商业初步研判 【初稿】 ;提纲说明： 由于关于本项目的商业基本经济指标参数未明确，本次方案内容未涉及关于商业铺面划分及具体业态定位，仅根据项目周边的住宅及商业进行初步分析，后期根据详细的市场调研进行详细的业态定位及铺面划分建议。;目录 Contents 2013;项目概况;目录 Contents 2013;商业项目;商业定位;商业定位：曲江首席高尚都市生活加油站 集餐购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心 关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物+逛街，高档，时尚、新潮等。;商业定位;商业定位;商业定位;目录 Contents 2013;招商总体策略;招商总体策略;招商总体策略;招商总体策略;招商总体策略;目录 Contents 2013;招商执行策略;对各业态进行组合并控制，打造专业形象，择优进驻； 对大户采取“欲擒故纵”战术，让一部分大户先进，而暂时不让其他大户进入，令已进入的大户有优越感，进不了的有迫切感。另外，在对大户招商的同时，可以优先招进部分中户，防止大户结成“攻守联盟”； 各阶段推出的优惠政策进行名额控制，制造紧张感； 同一品牌不同商家进驻进行一定的控制，营造健康的竞争环境； 保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。;确定入场各行业品牌大户及有影响力之商户，充分发挥大品牌、大商户的带动效应，增强项目核心竞争力，并奠定其他中小商户入场的信心。;　　　因不同而出名、因差异而生存，除了正常的营销渠道可以传递招商的消息外，项目自身差异化和独特的定位也可以引起市场的轰动，招商未行而声名远播。以“打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业综合体”为主题，彰显“全明星市场、准明星商场”的经营形象和风格，才能在激烈的竞争中独树异帜，突出个性，在招商工作中把握主动，吸引商家上门达成合作。;招商执行策略;招商执行策略;招商执行策略;树立项目高端价值形象，低门槛高回报;主力店优惠政策 主力店的进入是整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保主力店的进入，可适当对主力店提供相对优厚招商政策。 品牌商户（大户）优惠政策 为了确保各行业巨头的顺利入驻项目以带动其余中、小户的入场，在对其招商的过程中，可适当对其提供一定优惠政策，使其入场。 ;目录 Contents 2013;招商执行;招商的标准流程 为了便于更好地开展本项目的招商工作，我们根据项目的总体营销战略和项目定位建立了一个标准的招商执行流程，使得我们的招商工作可以有目的、有步骤地进行。 ;多 次 反 复;招商人员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式。 招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目标市场定位的商家。 招商项目的风险控制，对有意向的商家经营稳定性要进行一定的调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来的隐性风险。 招商项目的进度控制，项目筹备阶段招商工作有别于营业后的调整性招商，要求在有限的时间段内完成内铺招商完成率的75%以上，市场才能顺利开张营业。;良好的心理素质 具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 具有良好的现象判断能力、灵活应变能力和局势控制能力 较佳的团队精神 招商人员培训;现场物料准备 沙盘（项目主体及分体剖面模型沙盘） 招商手册（包括项目简介及各项目内部结构及功能图） 招商单张 现场VI（手提袋、便签纸、水杯、小礼品等） 招商细则（商户准入标准、条件及其他规则） 招商流程 招商合同（租赁意向书、委托书、登记表、相关协议等） 商业管理守则 工作人员工作牌;相关文件准备 土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 开工许可证 租赁资格许可证 产权清晰，无抵押、债权、债务关系 ? ;THANKS!;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。*** 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。**** 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。***** 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。**** 13、志不立，天下无可成之事。***** 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the oth