楼盘整体规划与楼盘价值创新教材.pptxVIP

培训：楼盘整体规划与楼盘价值创新 孙克放 国内权威房地产规划专家，建设部住宅产业化促进中心副总工程师、示范工程处处长、国家一级建筑师，北大、清华、厦大、重庆大学等著名高校房地产策划客座教授 房地产的开发过程是资源利用和整合的过程。能利用的资源包括：资金、物流、技术、制造、产销、人才、环境、文化等。归根结底是整合一个价值链 。 开发商是房地产开发建设的主体—可称为主脑。价值链上的专业团队—可称为外脑。当今房地产开发商必须学会整合外脑为我所用。其中策划和设计是两个重要的外脑分支，他们是项目开发产品定型的共同塑造者。 从某种意义上讲：策划创意和设计整合是锁定楼盘的链条。策划设计一、开发+策划+设计同奏一首歌 （一）策划师如同词作家。做词者，以简单、明确、生动、优美的语言，或抒发某种情感、或彰显某种事物的内涵、或表达实现某种诉求的愿望，从而感召人们的心灵，振奋人们的精神。 策划师，以“出谋划策”的方式，从战略和战术的角度，分析产品的定位和营销，优化实现销售目标的途径，从而唤起消费者的购买欲望。在房地产开发中可称谓“谋士”也，在一般情况下，他们往往是开发项目的“开篇词”或“序曲”的始作俑者。（二）设计师如同作曲家。作曲家为词谱曲，只用七个用音符（元素）组成乐曲，但赋予曲调的高与低、强与弱、快与慢的无穷变化。设计师则是用无数的元素组成建筑实体空间，形成空间的大与小、疏与密、收与放的各种差异。以满足不同功能和不断变化的消费需求。 （三）开发商如同指挥家。指挥家要把词曲有声有色的演奏出来，需要对词曲有深刻的理解，需要总体的配器，更需要精心指挥排练合成，他必须富有创作的激情和丰富的想象，让创新的灵感得到不断升华。开发商实际上是在谱写一首首洋溢着现代生活的空间畅想曲，同样需要具备把握全局全过程的能力，不衰的激情和丰富的想象力。他需要把一部完整的作品尽可能完美的交给观众。二、策划(营销)学的支点 一位学者曾经说： 经济学主要关注如何以最少的成本取得最大的利益，其支点是价值生产； 政治学关注如何分配那些业已由经济活动生产出来的利益，其支点是价值的分配； 伦理学则关注所分配的利益是否公正，其支点是价值的评估。 椐此我们延伸出： 策划(营销)学关注的是获取利益的至胜法则，其支点是价值的创新。 研究居住区的规划和房屋的功能，从本质上讲是在研究居住的空间及空间的价值。三、中国的居住特色 1、高密度控制下的居住环境；2、相对封闭的大区域型管理；3、多空间的集合式住宅群体；4、多种交往空间的相互渗透；5、多种分散的配套服务业态；1、高密度控制下的居住环境（1）合理、统筹的控制密度至关重要。影响到项目的直接成本和利润，影响到项目基础投资的风险评估。三大密度综合控制： A 建筑面积毛密度(容积率) B 建筑密度 C 套密度 （2）选择获取产品最终的价值最大化的开发模式；2、相对封闭的大区域型管理（1）合理地划分管理区域，提升社区的品质价值。（2）选择成本相对低，安全度相对高的防管体系框架，获取远期的管理价值。3、多空间的集合式住宅群体； （1）有效地利用多空间特点，使社区空间形态的塑造趋于多样化和特色化。 （2）选择优化的空间框架，将空间价值发挥到及至。4、多种交往空间的相互渗透（1）建立必须的社区交往空间和合理的交往流线。（2）活跃和发挥社区的人文价值。彰显人与人，人与社会，人与环境自然和谐的本质。5、多种分散的配套服务业态 （1）合理的分部社区配套设施和场所。 （2）尽可能的集中发挥公共产品的服务增值功能。 四 、策划创意与设计整合 1、 策划创意是造势之“源”，设计整合是入实之“根”，两者都顺应住宅潮流的变化。在这方面，我们不但要分析市场的营销所带来的种种效应。也要从居住的角度去改变策划的创意，从理念创新入手挖掘设计的价值。 2、 价值创新是产品开发战略的基石。价值不是价格，价值是客户得到的，而价格是客户付出的。创新正是为了不断满足客户的需求，创造出新的客户满意度和新的市场空间。创新是价值提升的有效途径。 3、 开发企业在市场上以同等价格供给已有的产品及服务，这不能叫创新，因为它只是对别的开发企业已经创造出的客户群体进行瓜分，并没创造新的客户。因此，想取得新的价值就要打破价值和成本间的取舍关系，创造新的市场空间。 4、 创新不仅仅是在技术上，同时也要在价值上创新，关键是看是否获利，因此，价值创新不一定非要花样翻新，也不是非采用很高 的科技含量才能奏效，只要能给予客户新的满意度和更高层次的服务。低科技含量的创新，获胜的机会更多，效益更大。如果想这样，只有改变思维方式！学会在危难中行走并踏出有旋律的音符！五、策划与设计思维方式的拓展 (一) 在市场取胜的楼盘无非有三种： 第一 不战而胜的楼盘 （正向思维） 第二 以进取胜的楼盘 （递进思