某房地产商业项目营销策划报告.pptxVIP

深圳鼎泰地产经纪有限公司 2009.5;NO1：怎样向市场描述我们的项目？目标客户群体是谁？ NO2：面对激烈的市场态势，我们的优势在哪里？ NO3：制定怎样的策略，才能最吸引项目的目标客户？ NO4：项目推广如何做到行之有效，抢占市场有利时机？ NO5：项目产品如何包装才能更好地配合营销推广？;思 维 导 图;;思 维 导 图; 项目位于城港路204国道旁，紧邻天生港、九圩港码头，对面是支云物流园，北接宁通、沿海两条高速公路，并连接苏通长江大桥，交通便利，物流十分优越。往北辐射苏中、??北的泰州、盐城、连云港，往南一小时融入上海、苏州、杭州长三角经济区。 项目所在地不属传统专业市场商圈，位置较偏，商业氛围及配套设施较差，周边只有零散的店铺。 项目商业面积10万平方米，产品设计简洁、大气、时尚；项目临街面将达700米，有较好的形象展示面，配备了多部电梯、自动手扶梯和空中连廊，宽阔的地面、地下、楼顶三维立体停车场，形成立体、生动的商业动线，使客户快捷到达每间店面； 根据政府远景规划，项目所在地为政府重点扶植发展房地产业和建材业的区域；;项目所在北翼新城片区开发建设高潮已经到来，市场竞争较为激烈，我项目的入市时机晚，市场客户面临被先行分流。根据市场调研，发现同类型产品如鸿运装饰城已处尾盘阶段，而尚美佳小商品城、美丽华商业广场、高迪商业广场也已经面市，正处于销售之中。但本项目至今尚未推出，其他项目必然先行对市场进行相当的客户消化和分流。;思 维 导 图;在对南通商业市场进行详细的调研分析的基础之上，综合各方面的因素，我司认为本项目市场定位为：;;思 维 导 图;业态划分建议;;;思 维 导 图;通过我司的市场调研结合项目市场定位、具体的业态定位等因素综合考虑我项目目标客户群体主要有两大类投资客户与自营客户。;区域来源：整个南通及周边的建材经营者 职业特点：建材相关行业经营者。 置业目的：用于自营或投资（并不转卖），投资根据市场行情进行转让或者自营。 置业特征：大部分已有商铺，或者从事建材行业经营。购铺目的是为了继续经营或者扩张经营。投资者则为根据市场经营情况是放租还是自营。 经济能力：家庭年收入50-100万以上。;说明;我们的客户需求分析主要是从商业经营者的角度出发。根据调查，客户需求主要因素考量有：面积大小、楼层区域和配套等。;思 维 导 图; 形象推广期;思 维 导 图;项目营销推广整体策略解析;推广战略目标;整体推广策略; 战略致上原则 新永兴陶瓷家居建材广场作为商业物业投资产品，是典型的“三高”物业，具有高投入、高风险、高回报的特点，只有快速回收投资才能降低风险。因此，广告推广采用“以快打慢”的战略战术，讲究“速战速决”，“以快刀斩乱麻”之势促进项目销售成功。 为目标买家造梦 商业物业策划推广首先要根据项目的核心优势发展出项目推广概念，并以此为基础，抓住目标消费群的购买心理，为买家创造一个美好投资梦想，造一个理想的发财之梦。 为项目销售造势 造势计划要保证有足够的力度，对目标买家实行一网打尽，使项目成为这一阶段房地产市场最受注目、最有名气的项目，给买家一个势不可挡的感觉，成就一个强势项目的形象。 ;思 维 导 图;策略一：自营客优先原则;策略二：走出去，点对点直销;策略三：确定3年年8%返租;思 维 导 图;价格制定;鸿运装饰城一楼价格约为17000元/平米，自营客折扣为0.87折，则实收均价＝ 17000元/平米×0.87＝14790元/平米，投资客3年年8％返租，实收价格＝17000元/平米×0.76＝12920元/平米，据销售统计一楼内铺自营客和投资客约比为0.8：0.2，则内铺一楼实际价格＝14790元/平米×0.8＋12920元/平米×0.2=14416元/平米； 街铺沿街一楼商铺为21000元/平米，街铺沿街一楼内铺为18000元/平米，则有街铺一楼均价＝（21000元/平米＋ 18000元/平米）/2＝19500元/平米。自营客户折扣为0.9折，则实收价格＝19500元/平米×0.9＝17550元/平米，投资客户3年年8％返租，实际价格＝ 19500元/平米×0.76＝14820元/平米，据销售统计街铺自营客户和投资客户比为0.2:0.8,则街铺一楼实际价格＝ 17550元/平米×0.2＋ 14820元/平米×0.8＝15366元/平米； 则鸿运装饰城一楼实收价格＝（14416元/平米＋18330元/平米）/2＝14891元/平米（不计租金收益）；;价格制定; 一楼总体均价约为：10000元/平米 其中沿街：12000元/平米 ，一楼内街：8000元/平米 二楼均价约为：6000元/平米 三楼均价约为：5000元/平米 四楼均价约为：40