某公司寸滩项目开发策略汇报.pptxVIP

渝能乾德公司寸滩项目开发策略汇报;第一部分 项目自身要素分析;第一部分 项目自身要素分析;第一部分 项目自身要素分析;第一部分 项目自身要素分析;第一部分 项目自身要素分析;东部地块： 东部地块为本项目的填方区域，地块处于何家梁立交与白杨沟立交的中间，并在本项目地块中段有一个城市主干道的道路接口。因此本区域地块未来的交通将显得比较繁荣。而政府也将本项目的公共配套学校、医院以及大量的商业规划于此。 一个地块的成熟程度，与价值恒定，取决于周边地块的商业配套与道路交通网络以及其他城市基础性设施配套，本区域地块从规划配套要素来看，无疑是本项目中，最具有城市化潜力的地块，因此也是价值潜力最大的地块。在地块成熟后，一是土地价格将得到更大程度的提升，二是土地上建筑产品用途与密度将得以改变。因此对乾德公司来说，也是最为主要的盈利地块。;第一部分 项目自身要素分析;1、地形走势以及节点区域描述： 在西部低洼地（水塘高度为281米），等高线稀疏，坡势平缓。水面成一个带状形状（中间有护坎隔断），在西部与首创地块与渝怀铁路相连地块，有一个突然的断层区，使的本区域地块由于高度不同形成了两个不同的平面区，使得这两个区域的资源共生性比较差。 在项目的中部地块，以水系为核心形成了一个沟谷区域，沟谷区域形成外紧内松的口袋形，在谷口区域的东面，在一定的等高线上有一大块平地，开发条件比较优良；在沟谷的东面，则是等高线异常密集的陡峭山崖区。本区域的水系，相对于西面水区域，显得单个区域水域面积较小，成更长的带状形式，水质不如东面区域清凉，且水边的等高线都比较密集，布置建筑的难度大于西面地块。 ;第一部分 项目自身要素分析;第一部分 项目自身要素分析;第一部分 项目自身要素分析;第一部分 项目自身要素分析;8、施工场地整治条件分析（挖填方量分析） 从中部区域修建需要平整的土石方量为：24万方，从西部区域开始开发的土石方量为30万方。按照15元/方的成本计算，这两者投入成本差为90万元。从多层开发土方量节约. 说明：因为中部区域涉及到拆迁，因此场地整治的工期不能完全得到保证，而从西部开发因为没有拆迁，因此可以按照控制进行施工，能够控制施工的进程，保证如期开始建设。 9、产品线分析 从产品线来说，因为西边地块有多层和小高层的产品。如果从西边开发就是先多层，再小高层，再高层这样一个产品逐步往下走的线路，而利用产品形态的差异，将售价逐步上提这样的一个策略。 如果从中部地块进行开发，产品线就是，从高层到多层，再到小高层这样的一个产品思路，这样产品跳跃性比较强。;第一部分 项目自身要素分析;12、销售场地选址分析 理由： 1、场地利用条件最好， 无撤迁，基本不需要平整场地。 2、错过对面的山头，视野相对比 较开阔。能看到港务大楼，有一定 人气支撑。 3、我们将以最便捷与最快速的方 式迎接购房者，避免到达土地后 继续前行造成的偏 僻感。 4、本区域费用最优。;13、土地成熟度分析 如果选择从西边地块进行开发，在本期间推出刚好契合市场对花园洋房地块的认知，即地块自然资源好，但是地块成熟度不高，而本项目距离城市中心区的位置也比较适当。因此从这个角度来说，本区域为目前市场对花园洋房认识的成熟度的高值阶段。 如果选择从中部开发高层产品，支撑土地成熟度最大的因素就是对面的港务大楼，这可以给购买群体一个潜在的暗示，就是地块将来的升值空间比较大，不利因素则是本项目周边地块城市配套不完善，而工业园距离形成时期过早，产业工人还没有入住，没有太多的基础性客户群体。而本项目地块，对目前市场上中低端产品支撑不够[金科与中亿同时选择了做高品质项目，本项目的土地成熟度还不及这两个项目]。;第二部分 市场环境分析与客户来源分析;第二部分 市场环境分析与客户来源分析;6、江北中心组团产品供应以小户型商务楼等物业为主 2007年江北区中心组团项目总量将达到100万方左右江北明年中心区域房地产仍然处于一种比较热的状态。因为受制于地块的地价关系影响，他们的房屋单价相对比较高，因此在产品上多为中小户型与商用功能或者投资功能。 7、经开组团，仍然为江北区开发的一个热点区域（经开组团属于渝北区） 虽然龙湖与协信的用地不多，但是其他开发商在此仍然有大量的土地有待于开发，因此本区域仍然有大量的产品亮相，而本区域属性始终向高品质方向靠，这次金科东方王榭开盘就售完，也证明北部新区更适合建设高品质住宅。 8、本区域的格局分析 鲁能供应以高层为主（据鲁能代理公司消息：2007年鲁能80万方放量，纯粹高层将 达到60万方）。 中亿为高层低密度社区中亿明年将启动6栋高层，预计体量将达到8—9万方，建筑密度为12.