土地增值税的概述.pptxVIP

第八章 土地增值税;第一节 土地增值税的概述;一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让所取得的增值额征收的一种税. （转让收入减扣除成本）;二、土地增值税的产生 1994年税制改革新开征的税种，国务院于1993年12月13日发布《土地增值税暂行条例》 从1994年1月1日起施行;三、增值税的特点;四、土地增值税的作用 开征土地增值税的意义： 是我国土地使用制度改革的需要 抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴利的行为,规??房地产市场交易秩序 完善房地产交易市场的税收体系 合理调节土地增值收益,保证国家财政收入;第二节　纳税义务人与征税范围 ;二　征税范围（熟悉） ;（二）对以下具体事项的征税情况，判定如下： 1.出售——征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。 2.继承、赠与? 继承不征（无收入）； 赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与——征。 3.出租——不征（无权属转移） 4.房地产抵押? 抵押期——不征； 抵押期满偿还债务本息——不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。? ;5.房地产交换 ?单位之间换房，有收入， 征； 个人之间互换自住房， 不征。 6.以房地产投资、联营? 房地产转让到投资联营企业， 暂免； 将投资联营房地产再转让， 征。 投资、联营的企业从事房地产，或房地产企业以其建造的商品房投资和联营的，征收土地增值税。 ? 7.合作建房 ?建成后按比例分房自用，不征； 建成后转让，征。? 8.企业兼并转让房地产——暂免 9.代建房——不征（无权属转移） 10.房地产重新评估——不征（无收入） ;【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　）。　　A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的　　B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的　　C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的　　D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC ;第三节　税　率 ;【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30%　　B.40%　　C.50%　　D.60% 【答案】A 【解析】增值额占扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 ;第四节　应税收入与扣除项目的确定;新建住房扣除范围的具体规定 1.取得土地使用权所支付的金额，包括： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用;3.房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： 房地产开发费用= 利息（不包含加息罚息，未通过银行取得，只能按银行利息扣除） +（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ;【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。 ;4.与转让房地产有关的税金 营业税、城建税、教育费附加、印花税 非房地产开发企业扣‘三税一费’。 房地产开发企业只能扣‘两税一费’，印花税从管理费用中扣除； 5.财政部规定的其它扣除项目（★只适用房地产企业）,避免投机的房地产行为 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% ;【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和‘其他扣除项目’的金额为（　）。 　　A.1500万元　　B.2000万元　　C.2500万元　　D.300