哈密建国北路项目定位市调分析报告.pptxVIP

哈密建国北路项目商业定位分析报告;;第一部分、发现价值 项目外部市场价值分析;从城市规划及房地产发展的几个基本因素分析外部市场价值;区域现状;区域现状分析;发展规划;区域发展规划;城市发展趋势;城市发展趋势;发展规划分析结论; 2010年哈密市房地产供应量共计：161.72万/㎡ 平方米（包含8.49万平方米经济适用房和79.28万平方米集建房） ;数据显示：2010年哈密市房地产市场供应量呈现逐渐上升趋势 ;数据显示：2010年本市房地产成交量呈上升趋势;房地产市场现状;需求持续增强 拉动价格的上涨;1）商业发展滞后于消费需求 近几年哈密市的经济处在高速发展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商业基础过于薄弱，还不能满足人们日益增长的消费需要。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商业配套设施，也进一步导致了中高端居住人群在哈密消费的习惯。 2）商业布局结构失衡 目前哈密市相对成熟的商业设施主要集中在：领先商圈、天马商圈，其他区域商业总量较少,社区级商业设施还处于比较原始的状态,整体商业网络还没有形成，各商业设施处于孤立的点状商圈情况比较普遍。从目前各主要商业组织定位雷同，不论是从商品总量上看，还是从商品种类上看，均处于较低水平。;3）各商业组织以粗放型经营为主 由于商业发展滞后于消费需求，因此哈密市的各商业企业在消费者市场上还处于主导地位。大部分商业组织还没有形成业态整合，商业行业经营的粗放型特点还比较明显，各社区商业不足以形成商业引力，不能有效满足居民需求导致部分购买力外流。 4）商业经营业态和运营模式 领先商圈位于广场南路城市繁华中心地带，经营业态以百货零售为主，经营业态与百姓日常生活息息相关的产品为主，主要以商场集中化经营为主，商铺均为出租盈利模式，没有销售商铺产权，以一层商业租金价格核算，领先商圈一层商铺价格突破4万元/平米。 天马商圈位于哈密火车站附近，是哈密市存在时间较长的较大规模的综合类的批发零售市场，经营业态丰富涵盖哈密市经济生活各个方面的几乎全部产品，天马商圈也是以商铺对外出租为盈利模式，以租金价格核算??天马商圈一层商铺价格达到3万元/平米。; 本案集中式商业的规划应以沿建国北路高层的商业面积为主，其层数建议不超过6层，鉴于本案所处地段和本案周边商业现状，需在本案启动前营造项目商业整体定位。;发现价值;第二部分、挖掘价值 项目内部地块价值分析;地块地理位置图;地块现状及SWOT分析;地块地段价值;第三部分、提升价值 项目整体定位;地块地段价值决定定位;项目定位决定产品定位;产品定位决定产品价值