如何做好房地产行业研究王树娟.pptxVIP

如何做好房地产研究——关于研究框架梳理与思考地产行业资深分析师 王树娟 wangsj@ 行业特征行业及公司的研究行业趋势分析其它行业特征房地产的含义地产财富的载体土地所有制度升值or贬值？随时间推移，土地使用年限在减少房产附属于土地，无法独立存在贬值房地产行业的特性关联度高涉及到诸多产业对国民经济影响大高投资、高收益、高风险周期性长周期短周期易受政策影响房地产行业的特性房地产行业的特性房地产商品的特性稀缺性土地有限，房产相对有限中国的城乡二元结构带来人为资源限制产品固定性、异质性、垄断性、排他性房地产经营的垄断性产品的可替代性降低价格差异，价格的信息不对称建设周期长供给刚性，难以针对需求变化快速做出调整中国建设周期更加长，反应迟缓高价值性、耐久性投资、消费双重功能行业会计结算特点结算成本的时间不匹配历史的土地成本，现时或近期的销售价格土地价格大幅波动时，影响较大结算滞后（开发类）预售制度：预售条件：出地面，结构封顶预售到结算，往往要1年左右甚至更长时间账面业绩与实体业绩存在时间差行业景气复苏，但账面可能是最差阶段行业景气下降，账面可能处于最红火的阶段证券市场未必是行业变化晴雨表行业会计结算特点收入、利润容易调控结算条件诸多：销售、竣工、交房入住收入、利润波动大行业层面：需求、尤其是投资性需求的短期弹性比较大，导致行业销售规模的波动巨大公司层面：随竣工项目有无、多少，结算收入起伏巨大行业及公司研究行业研究：常见观点看多房价房价收入比不高，灰色收入中国人均占地面积少需求销售较旺，目前销售/竣工比大，显示供不应求城市化，06年新增城市人口近1500万，年需求住宅4.2亿平米紧缩政策屡次调控都没见效汇率日本的经验行业研究：常见观点看空房价高泡沫严重，投资性购房比重大政策调控力度加大幸运的是：我们最需关注的是变量长期看：增长的动力来自哪里？目前的股价包含了持续高增长的预期销量增长空间？长期看，现在的销量是偏高还是偏低？能够带来增长的新的驱动因素出现了吗毛利增长空间？价格能提高吗成本会降低吗短期看：追踪行业数据地产变化，如股票大盘走势，众说纷纭，难以判断合理的价格与销量数据，只是震荡的中轴而已行业研究股价实体账面历年实体年初储备释放业绩动力宏观环境供应需求价格成本行业研究重要的宏观变量利率购房者的资金成本：月供、投资回报率开发商的利息成本信贷：首付比例购房门槛信贷支持力度税收税种、税负水平汇率投资性需求GDP、居民可支配收入近期调控政策影响企业、政府、银行三分地产盈利（2006年为例）企业借贷利率水平不断提高行业研究重要的行业变量（1）土地供给短期与政策相关短期与囤地意愿相关长期有一定的弹性：容积率提升、农村住宅用地改革商品房供应狭义、广义短期刚性，长期弹性行业研究重要的行业变量（2）商品房需求自住需求，短期弹性较大房价预期收入水平、价格水平城市人口数量、年龄结构、家庭结构住房习惯存量缺口（初期重要）投资需求，极大弹性现实需求的合理性上下限投资性购房比重行业研究重要的行业变量（3）商品房价格房价收入比投资回报率商品房成本土地价格人工建材行业研究重要的政策因素土地政策停止分期付款土地分割领证闲置土地管理信贷政策提高利率二套房首付、利率信贷总量控制税收政策营业税土地增值税物业税融资政策行业研究近期土地政策：禁止分期付款、禁止土地分割领证、加强闲置土地管理政策目的限制囤地，控制土地市场流动性泛滥盘活土地存量对市场影响大块地挂牌减少土地市场面临向下压力，难现07年1-3季度的疯狂上涨缓解因地价上涨对房价推动对企业影响土地市场杠杆不再，囤地能力大幅降低，对行业龙头的影响尤其显著企业资金压力增大储备土地成本增大囤地的政策风险加大行业研究案例：北辰实业的土地杠杆公司财务状况：货币资金：27亿；净资产82亿；总资产204亿；银行贷款66亿；债券15亿；2007.7长沙92亿380万平米2007.8北京11.5亿19.1万平米行业研究全国范围内，囤积已售未开发土地逾9亿平米，城镇人均可建房2平米以上全国（99年至今）上海（99-06）购置土地面积(亿平方米)23.01 0.68完成开发土地面积(亿平方米)13.85 0.33开发/购置0.60 0.49公司研究股价实体账面历年销售年初储备释放业绩动力资金项目储备发展战略内部管理公司研究公司研究的要素资金储备战略布局内部管理公司研究资金资金安全：行业调整期的第一要素资金决定份额上市地产份额扩张很快，主要源于资本市场融资财务指标：借贷比2006年融资2007年融资借贷比万科119（42）205（100）7%保利*47（21）143（70）66%金地2367（45）79%富力71（16）61111%碧桂园149（149）-74%招商地产30（15）52（26）41%公司研究6年间，万科获得177亿股权融资；