租赁合同重点.pptxVIP

租赁 合同 一、租赁合同的概念、法律特征和种类二、租赁合同的内容三、承租人的转租权四、买卖不破租赁五、租赁房屋优先购买权和继续承租权租赁合同的概念 ? ? ?《合同法》第212规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 租赁标的物可以是动产，也可以是不动产，但租赁物须是不消耗物、特定物、有形物。 法律特征1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 ? ? ?-租赁合同是以物的使用、收益为目的的合同，但当事人可以约定排除承租人的收益权。租赁物所有权不发生转移，租赁合同期限届满后，承租人须将原物交还。租赁合同的给付具有持续性，因此可将租赁合同称为持续性合同。 ?2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 ? ? ? ? ? -?租赁合同的成立、生效不受是否交付租赁物的左右，是诺成合同。出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价，租赁合同是双务、有偿合同 租赁合同的种类　根据是否确定日期，可 分为定期租赁和不定期租赁。 定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 租赁合同的内容（一）出租人的义务 ? ? ? ? ?　1．租赁物交付及保持义务? ? ? ? ? ? ? 2．出租人的维修义务 3．权利瑕疵担保义务（二）承租人的义务 1、按约定使用与按性质使用 2、妥善保管的义务 3、不任意改善、增设的义务 4．租金支付义务 5．返还租赁物义务 6．收益权 出租人义务--租赁物交付及保持义务。 第216条：“ ?出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。” --对租赁物的使用收益，以交付为必要，所以出租人应当按照约定地点、时间、方式、数量等交付租赁物，并应于租赁关系的整个存续过程中，保持标的物处于适合使用、收益的状态，即保持租赁物符合约定的用途。 ? ? ? ? ? ? ? ? ?　 出租人的维修义务 ? 保持义务的体现（220条、221条）： ? ?　维修通常发生于租赁物破损、老化的情况下，如果是因为承租人的正常使用使标的物破损、老化（包括磨损）的，出租人有维修义务，如果由于承租人的故意或者过失，致使租赁物破损，自当由承租人承担责任，由出租人自负经费维修。 权利瑕疵担保义务 ? ?（1）权利瑕疵担保义务的含义。 ?权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。（228条） （2）以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响。 《〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 承租人义务--按约定使用与按性质使用 《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。” -- 如何使用租赁物涉及到双方当事人的利益。 首先，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；如果没有约定或者约定不明确，则应按照《合同法》第61条的规定确定对租赁物如何使用，即按合同已有的条款或者交易习惯确定应当如何使用，如果还不能确定，则按租赁物的性质使用。使用方法与租赁物的用途有关。 ? ? ? ? ? ? ? ? ?　 妥善保管的义务 ? ? ?《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。 --承租人对租赁物的保管，应尽善良管理人的注意义务。保管不善，是过错的体现，一种观点认为，因承租人的故意和重大过失致使租赁物毁损、灭失的，才承担责任。依照我国《合同法》第222条的精神，保管不善所体现的过错，包括故意和过失，并未排除轻过失。从法理上看，无偿合同无偿付出的一方，轻过失才能免责。因租赁合同是双务、有偿合同，若租赁物毁损、灭失，承租人轻过失不能免责　不任意改善、增设的义务? ?　《合同法》第223条