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万科纳税筹划分析 第一部分：行业介绍及现状 一、房地产发展历程： 改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、 市场调整、培育新的经济増长点、宏观调控5个时期。 （一）初步形成时期（197矿1991年）: 1978年之前的二十多年中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。 1978^1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产 品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。 -）房地产过热时期（1992^1993年） 1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发 公司急剧増加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产巾场异常活跃, 在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。 （三） 市场调整时期（1994^1997年） 1991年继续1993年下半年的宏观调控。1995^1997年仍然实施适度从紧的财政政策 和货币政策。但从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停 产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随若整个经济出现“通货紧缩，房地产小场 进入了低潮。 （四） 培育新的经济増长点时期（1998~2021年） 从1998年开始，随着把住宅业培养成为新的经济増长点的制度改革，以及各项政策 措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业逬入了新的发展时期。这个时期，全 国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优恵政策纷纷出fi,住 房建设加快，住房金融快速发展，住房二级市场开始活跃。 （五） 宏观调控时期（2021年至今） 2021年以后，房地产投资快速増长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾 突岀，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。 从2021年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手?控制房地产投资过快増长。 从2021年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取仃关政策措施稳定房价。从2021 年卜?半年开始，宏观调控的若重点转向大力建立健全城市?廉租住房制度，改进和规范经济 透用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。而近两年政府也出台 了诸多政策来抑制不合理住房需求、増加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强 市场监管。 二、房地产行业现状 项目 年份 经营总收入 土地转让收入 商品房销传收入 房屋出租收入 其他收入 经营税金及附加 营业利润 2021 233971284 4279204 216012073 3868068 978193924366117 2021 266968448 4668480 243941196 5211733182919682021 346062342 4980175 325078328 544273225854899三、房地产行业主要涉及的税种： ?相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税 负也相对较高。房地产业的环节主要有土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地 产保有等。不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根据国家税法和政策规定，房地产开发 企业渉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土J也増值税、企业 所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。 房地产开发企业税种税率表 序号 税种 征税对象 计税依据 计算方法 稅率 缴税时间 契税 以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。 计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。 应纳税额二计税依据X税率 3~5% 纳税义务开始日为为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其 他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税义务发生10 口内缴纳。 2 企业所得税 生产、经营所得和其他所得交纳企业所得税。 计税依据为应纳税所得额 应纳税额二（全部应税收入-准予扣除项目）X适用税率。 25% 季后15日内 3 个人所得税 对个人的劳务和非劳务所得征收的-种税，房地产业所涉及最多的是“工资、薪金” 所得。 应纳税额二应纳税所得额X适用税率-速算扣除数。 其适用5%-45%的超额累进税率 超额累进税率 次月10日 房产税 以房屋为征税对象 房屋计税价值或房产的岀租收入 年应纳税额二房产原值(评估值)X (1-30%) X 1. 2%o 1.2% 将原有房产用于生产经营，从生产经营Z月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。 5 营业税