华燕_无锡上海城开包豪斯国际中心营销策略_64PPT_XXXX年.pptx

营销策略再探;——本次探讨围绕两大核心问题——;?;上 篇：[包豪斯]之于项目营销的必然性;1.1 无锡市场是否支撑[包豪斯]理念？;;滨湖区=无锡[创意产业集聚区] 滨湖区[五中心]定位，注定区域成为城市未来发展的重要版块 蠡园，国家级工业设计园，以创意产业为先导，成为城市现代服务业的战略主体基地 2007年，区域内外资企业达146家，外企输出国来源比例，欧盟美国日韩 至2010年，将引进具一定规模的工业设计及相关企业≥300家，设计类人才2000名;欧美·创意产业·高品质·差异竞争;1.2 无锡是否存在愿意为[包豪斯]埋单的客户？;全市写字楼客户来源，本地75%，长三角17%，国内其它地区5%，外资3% 三大商务集群—— 市中心版块：投资自用比例接近(投资:自用=57:43) 蠡园版块：以自用为绝对主体(投资:自用=35:65) 太湖广场版块：以投资为绝对主体(投资:自用=71:29) 服务式公寓主力高端客户，集中于外籍高级经理人港台及非本地高端商务人士海归创业人士，一致对产品品质舒适度提出较高要求，太湖广场版块表现突出;写字楼客户来源，本地54%，长三角16%，国内其它地区5%，外资25%(欧盟美国日韩) 写字楼自用投资比例居全市之首，入住率89%(市中心90%，太湖广场版块75%) 典型写字楼项目，入驻企业中创意产业类所占比重远远高于其它版块，形成区域特色 当前常驻外籍人士9000人，其数量和房补足够支撑2-3个高端酒店式公寓 (制造业房补4-5K/月，咨询业房补6-8K/月，金融业房补8-10K/月，当前区域唯一酒店式公寓佳城国际的租金水平，一房2-3K/月，二房5-8K/月) 区域项目质素较低，难以满足客层需求，但入住率依然高企(佳城国际入住率高达85%);国际化·高品质·产业聚集·供求落差;1.3 项目是否具备支持[包豪斯]理念的硬件条件？;三大商务集群—— 市中心：传统政治金融中心，价高量大 太湖广场版块：新行政中心，质高量大 蠡园版块：依托设计产业园打造现代服务业中心，价低质中量少去化高 服务式公寓，集中在太湖广场版块蠡园版块—— 太湖广场版块：受益于政府南迁，价高质高 蠡园版块：受益于生态环境及国家级产??园区，价低质低;生态优越，高层观湖；轨交远期规划，快捷道路交通，为打造高品质项目奠定基础 地处蠡园工业设计园区，产业聚集效应不容忽视 紧邻高品质高价位高去化率的工业设计大厦，事实验证了华燕提出的[通过差异定位软硬品质打造，达成高价位销售指标]操作思路的可执行性；同时，可形成联动效应 集约型城市综合体规划，成功协同四位一体产品的互动互补效应，成为制胜关键 高品质感的建筑立面造型，使项目具备迈进[地标级建筑]准入门槛的条件 区域未来主要竞争对象为[万达广场]，同时须承受其它版块高品质综合体的分流效应。软硬件品质打造、差异化的定位切实执行，成为取胜关键;地标级·产业效应·高品质·差异化·国际化;1.4 包豪斯是否具备丰厚的立足土壤叫座又叫好的形象力、销售力？;1919年，包豪斯的成立标志着现代设计的诞生，包豪斯被认为是全球设计类顶尖学府 包豪斯的设计理论，使现代设计逐步由理想主义走向现实主义，即用理性的、科学的思想来代替艺术上的自我表现和浪漫主义 包豪斯，被称为没有国界的设计语言。时至今日，无论是在建筑学、美术学、工业设计，包豪斯在全球都占有主导地位 对于言必称[包豪斯]的中国设计界，其意义比世界上任何国家都要独特——因为它是中国设计界在复杂纷繁的20世纪时空中追求民生改善和[现代化]的自我实践指南针 2010年1月12日，[90年：包豪斯道路——历史/遗泽/世界和中国文献展]在清华大学美术学院美术馆开幕，成为国内设计界的盛会;无锡城市定位指出，无锡=[长三角创意产业中心]=[中国工业设计名城] 在全力发展创意产业的指导思想下—— 无锡正在打造10个产业集聚区、4个创意产业人才培训基地 但，时至今日，无锡依然缺乏具备高记忆度识别性的城市形象[精神领袖];影响力·无锡·独有的生存土壤·精神领袖缺失;结合上述分析，可知——;影响力·无锡·独有的 生存土壤·精神领袖;蜂窝是一个成长与扩张完美结合的结构。蜂窝的扩张是最精巧的，可承受巨大的外来压力，并予以分担接受抵消。蜂窝模型是基于消费者认知层次分析的品牌策略图谱;下 篇：营销如何彻底执行[包豪斯];2.1 如何围绕[包豪斯] 进行项目整合定位？;甲级写字楼Grade A office;甲级写字楼Grade A office;酒店式公寓Service Apartment ;;;2.2 如何围绕[包豪斯]展开营销企划执行？;重要考虑因素;开盘;整体形象预热底商主力店沟通与谈判同步 不定期的战略同盟签约仪式媒体报导;各阶段推广执行分解·准备期·展示