房地产项目合同管理_精编.pdfVIP

第一章 概述 §1.1房地产开发、建设与经营活动中有关各方的相 互关系及其性质 一、房地产开发、建设与经营活动中有关各方的相互关 房地产项目的开发、建设与经营是一项复杂的、综合性很强的活动,包括土 地开发、工程勘察设计、工程施工等等,仅靠房地产开发商自身的能力不可能完 成所有的任务,因此必然需要其他单位与组织的参与和协作,才能完成整个项目 的开发活动。 从房地产项目的开发前期、工程建设到经营阶段,房地产开发商所要面对的 参与、协作的单位和组织机构是非常多的,比如政府、咨询机构、勘察设计单 位、施 XX 公司、物业管理企业、房地产购买者等等,除此之外,因房地产开发需 要投入大量的资金,因此通常房地产开发商还需要向银行贷款,从而银行(金融机 构)也要介入到房地产项目的开发建设过程中去。 在过去的计划经济条件下,工程的投资主体是单一的,即由政府负责投资,其 建设也主要靠行政手段执行。XX 市场经济体制的建立,项目投资主体的多元化, 项目的建设也逐 XX 市场来进行,即由房地产开发XX 市场上选择满意的承包商来 完成工程建设任务。在这种情况下,为了有效地保障双方的利益,一般当事人之 间要订立合同,通过合同的法律约束力约束双方的行为,从而最终达到各自的目 的。因此,在房地产项目开发过程中,房地产开发商需要和各个参与单位签订合 同,可以说,整个项目的开发建设就是一个不断签订合同的过程。 图 1.1 反映了在房地产项目的开发过程中 (最常见的分散平行发包模式下),房地 产开发商所要涉及到的主要参与方,以及各方之间的相互关系。 注:双向箭头表示直接的合同关系、单向箭头表示间接的合同关 二、房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的相互关系的性质 房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的相互关系的基本形式是合 同关 ,包括直接的合同关系和间接的合同关 ,即建立在法律基础上的权利义 务关 (债权债务关 )。 特别要注意的是监理方与咨询单位、勘察设计单位、施工方、材料设备供 应商不签订合同,不存在直接的合同关 ,但作为房地产开发商授权的工程监督 管理者有权对这几方(主要是施工方与材料设备供应单位)进行监督管理,我们把 它们之间的关系称为间接的合同关系。这一间接的合同关系是通过两类合同形 成的,一是房地产开发商与监理方签订的建设工程委托监理合同,在此合同中明 确赋予监理方监督管理的权限；一是房地产开发商与咨询单位、勘察设计单 位、施工方、材料设备供应商签订的合同,在此类合同中规定承包方有义务接受 监理方的监督管理。这两类合同中监理工程师的权利应具一致性,这是监理工程 师对项目进行有效管理的前提条件。 §1.2合同管理在房地产开发、建设与经营活动中的 主要职能 由于房地产开发商在项目的开发建设过程中需要和众多的组织机构和单位 签订合同,因而如何签订完善的合同、更好地履行合同,如何处理各个合同之间 错综复杂的关 ,以保障自身的最大利益,就显得非常重要。为此,房地产开发商 应设立专门的合同管理部门,组织专业的合同管理人员进行有效的合同管理。 合同管理的具体职能主要表现在以下几个方面: 1、合同确立了房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间在技术、管 理、组织方面的协作关 ,房地产商品生产、土地使用权、房地产商品买卖及服 务方面的交易关 ,并将这些关系建立在法律的基础上。通过合同管理能够有效 地维系这些关系并将其更加坚实地建立在法律基础上。 2、合同有助于明确房地产开发、建设与经营活动中有关各方之间的权利、 义务与责任界面。如:政府、土地所有者、土地使用权所有者、房地产投资者/ 开发商、房地产商品购买/租赁方、房地产商品销售代理商、银行/其它金融机 构、专业物业管理、工程监理、工程建设(勘察、设计、施工)等各方之间的权 利、义务与责任界面。 3、合同管理有助于有效地处理房地产开发、建设与经营活动过程中有关各 方所发生的纠纷,特别是房地产商品销售、租赁及物业管理过程中所发生的纠 纷。 第二章 房地产项目所涉及的主要合同 类型及其特点 §2.1 房地产开发项目所涉及的主要合同类型 房地产开发、建设与经营过程中涉及到的合同是非常多的,根据各个合同的 性质大致可以分为四种类型:地产类合同、建设工程类合同、房产类合同、物 业管理类合同。 一、地产类合同 地产类合同是指因土地的出让、转