房地产开发与经营房地产经营3.1房地产经营.pptVIP

* * 3.1 房地产经营 房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动 房地产经营的基本环节 * * 房地产经营分类 房地产经营可以分为两个大方面：房产经营和地产经营 从广义上讲，房地产经营就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为 从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为 * 一个房地产项目的经营运作完整过程 * * 3.1.1 城市土地经营 土地是房地产的基础，在整个房地产的价值构成中，土地价值所占比重很高，是房地产经营的主要部分。城市土地一般可以称为“地产”，是土地的经济形态，体现了土地的产权关系。经过开发的城市土地，实际上也是一种商品，既具有价值，也具有使用价值 ⑴城市土地的分类 城市土地经营 ⑵城市土地经营 ①城市土地经营形式： ②土地一级市场与二级市场 ⑶城市土地经营的意义 ①促进房地产经营 ②提高我国土地利用效益 ③健全我国市场体系 ④提高城市财政收入 * * * 3.1.2 房屋经营 房屋是房地产企业的主要经营载体，房屋经营比土地经营要复杂得多 ⑴房屋经营及其类型 ①房屋经营。是以房屋为对象，以房屋的出售和出租为内容，以获得一定经济利益为目的的经济活动 ②房屋经营类型： A.房屋出售是房屋产权的转移，产权的转移条件是一方支付房款。 B.房屋租赁是房屋使用权的转移，而产权不转移，使用权的转移条件是一方支付租金。 ⑵房屋经营特点 面临着出售与租赁二重选择 房地产综合开发经营 房地产综合开发经营，就是以成片集中开发为基础的经营活动 是规模最大、综合程度最高的房地产经营 是房屋建筑经营和城市土地经营的统一，也叫大盘开发，开发的土地面积在千亩以上 国内一些实力雄厚的房地产经营企业，往往就采用这种方式经营房地产 这种经营方式，在资金充裕、企业管理水平先进的条件下，无论是对房地产经营企业还是对城市人民政府，都是综合效益最高的一种经营方式 * 房地产综合开发经营 ⑴开发成本最低 ①使房地产经营企业开发成本最低 ②使政府进行城市基础设施建设的投入成本降低 ⑵开发商和政府都可获得最大收益。 ①对开发商而言，由于成片集中开发，可以迅速使城市该区域形成基础设施配套、功能齐全的生活区域，比那些基础设施不配套、功能不全的区域有更大的市场竞争力，可以大幅度提升所开发的房地产项目的价值，除去支付了的建设城市基础设施的成本，仍可以获得巨大的经济效益 ②对政府来说，成片集中开发的聚集性体现出来以后，会推动房价上涨 ⑶使城市的总体规划和各项事业协调发展 * 房地产大型项目开发经营模式 房地产开发项目在规模和复杂程度上有着巨大的差别，其开发模式也大有不同，选择不同的开发模式，其经济效益和社会效益也千差万别 ⑴房地产大型项目及其开发特点 ⑵房地产大型项目开发理念 ⑶房地产大型项目开发模式选择 ①“地产+金融”开发模式 ②“地产+体育”开发模式 ③“地产+商业”开发模式(万达集团) ④“地产+旅游”开发模式 * 3.1.5新常态下房地产企业的经营战略 新常态下房地产开发企业困难与机会并存。房地产开发企业在新常态背景下，原来的粗放型开发模式越来越难以为继，单一比产品、比品牌的时代已经过去了，目前是拼“战略选择与落地能力”的时候了，辨局、明势、取舍、转型，再拼落地，最后拼精细化管理 ⑴积极培育“成本管控、金融运作、互联网手段、服务创新”等新常态下的核心竞争力。创新营销手段，提升线上线下销售速度，以量换价，加快项目的去库存化 ⑵从产品提供商向城市配套服务商转变 ⑶从开发商向平台运营商的角色进行转换，探索各种不动产的盈利模式。不是靠资产、靠拥有黄金地段的物业去赚钱，而是靠拥有经营物业的能力去赚钱 * 新常态下房地产企业的经营战略 ⑷从“拿地、融资、卖楼、走人”的高周转模式转变为“增值服务、品质第一、综合配套、稳定投资销售”的模式 ⑸从单一化向多元化转型 ⑹优化区域布局，低成本扩张 ⑺嫁接互联网，向网络化发展 ⑻以人为本，练好内功 * 新常态下房地产开发企业的经营对策 新常态背景下房地产开发企业要审慎经营与投资，把工作重心放在核心竞争力的提升上，打造新常态下生存发展的内生能力 ⑴创新商业模式 ①优化产品布局 ②优化运营模式 ⑵创新产品与服务 ①在产品转型上 ②在服务创新上 ⑶创新运营管理 *