武汉住房消费与经济发展分析.docVIP

武汉住房消费与经济发展分析 摘要 我国的住宅产业已经成为国民经济发展的重要支柱产业之一，住宅市场也已 经成为最受人注H的市场之一。经过二十儿年的发展，住宅产业的增长速度由注 重速度规模转向注重效益，从依靠政府政策调节向以市场为导向转变。半前，房 地产业正处于我国工业化、信息化、城市化、市场化、国际化的宏观背景下，社 会经济的发展对房地产业稳定发展的要求很高。而今，现在的房价一直居高不降, 所以研究我国住房消费是很有必要的。 本文从武汉居民住房消费需求现状出发，对武汉住房消费需求进行实证分 析，根据主要影响因素历年数据，运用多元线性回归模型以及多元非线性回归模 型，借助SAS软件，对武汉住房消费情况进行预测。以期加强对住房市场的认 识，为市场参与者与管理者提供定量化的决策依据。 关键字：住房消费 城镇居民 多元线性回归 —、 引言 城镇居民的住房消费对于国民经济的发展和居民的生活都是十分有意义的， 分析这些数据可以从屮得知居民的住房情况以及房地产市场的发展情况，可以由 这些分析地结果对城市居民的住房和房地产市场发展提供一些有用的建议。 我国学者关于住房消费的研究主要集屮在经济发达地区，这是得益于经济发 达地区的住房市场环境比较成熟。虞晓芬教授在住房消费研究方面颇有建树，相 继出版了《居民购房消费行为分析与我省(浙江省)住宅需求发展趋势研究》和《我 国居民购房消费行为特征及影响因素分析》；胡奕斐在《购房消费行为模式分析》 (2001)屮，从住房消费行为特征、夕卜部环境及内部心理影响因素和消费行为的基 本模式对住房消费行为进行了比较全而的分析;范剑平(2001)对屮国城镇居民消 费问题分别建模，得到了基于凯恩斯的绝对收入函数的消费者行为模型;倪娜 (2000)在其硕士论文屮对我国城镇居民住房消费能力、住房消费方式、住房消费 水平等相关问题进行了定性分析;张怀阳从居民收入和住房消费关系角度(即消费 函数)研究了住房消费市场变化规律，并以上海市为例进行了实证分析;同时在住 房消费函数分析的基础上，进一步对“房价收入比”、“住房消费的收入弹性” 两个指标进行研究，分析了他们对上海市居民住房消费的影响;张宏从制度角度 研究了制度对住房消费影响，分析了单位制度、市场制度对居民住房消费取向的 影响，并以武汉市为例进行了定性和定量分析;孙少锋以微观经济学、行为经济 学、市场营销学为理论，对居民的住房消费行为和消费偏好进行了研究，并以JL 海市为例进行实证研究。 二、数据处理与分析 (-)武汉市城镇居民住房消费水平分析 随着城镇住房制度改革的深入，从1998年起武汉市相继实施了鼓励居民购 买公有住房、停止实物分房、实行住房公积金制度、开放住房二级市场、实行个 人住房消费信贷、降低房屋交易税费等一系列鼓励住房消费的政策和引导性的制 度。同吋城市建设步伐的加快，居民收入的稳步提高，危旧房改造，城市拆迁等 社会经济环境的变迁使居民住房消费需求潜能集屮释放，居民住房消费水平有了 很大提高。据武汉市统计局口前透露，2005年武汉城镇居民人均消费性支出达 8234 7G,除了 “吃”的消费外，生活水平提升的武汉市居民将更多花销用在了 穿衣打扮、住房装修和文化娱乐上，市民居住已从生存型、温饱型向亨受型、发 展型转变。 随着经济的发展，武汉的经济发展已经有了很大的提高，武汉市的居民住房 消费也逐步提高，可以从人均住房面积开始分析武汉市的居民住房消费情况。 (二)从人均居住面积分析 表一：武汉市历年人均居住面积情况表80年代初实行改革开放以來，武汉市住宅建设有了突飞猛进的发展。1992 年武汉市城镇住房投资为123.5亿冗，占GDP的4.56%,到2005年城镇住房投 资为216.9亿元，占GDP的9.69%o大规模的住房建设投资使武汉市城镇居民 人均居住面积有了较大提高。从1992年至2005年，武汉市城镇居民人均居住面 积从6.34平方米提高到12.25平方米，短短的十年间，人均居住面积翻了一倍。 但是，通过下面表格屮的数据可以看出，相比较世界发达国家的人均居住面积， 差距是相半大的。武汉市2005年的人均居住而积相当于H本70 — 80年代的水 平，韩国90年代的水平，与美国、英国、法国等发达国家相比差距更大。同样, 武汉市人均居住面积在全国来说也是处于平均水平，与杭州、丄海、深圳等经济 发达地区还有一定的差距，甚至还没有达到西部某些城市的居住水平。 表一：武汉市历年人均居住面积情况表 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 人均居住面积 7.18 7.46 7.76 8.1 8.5 8.8 9.65 年份 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 人均居住面积 11.08 11.97 12.13