xxxx0210_世联地产顺德陈村旧改项目可行性研究调整报告.pptVIP

;;项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。;项目5-10分钟可达北滘；15-20分钟可达 禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块辐射范围广，未来客户来源广。;项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。;;项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。;项目认知;百万平米镇区大盘;;受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。 10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。;宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位;5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况， 而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；;为什么回暖？ 外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台;为什么回暖？ 民间信心回升：股市10年呈明显回暖;为什么回暖？ 刚性需求支撑：将近1年的需求压抑 供给稀缺：10年上半年供应大幅下降;宏观市场：回暖随之而来的问题——由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性;当前佛山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，10年国庆“黄金周”禅桂城区共成交320套，约40套/天，与09年惨淡“黄金周”持平，但与今年“五一”假期相比，人气已大不如前;2007年;1、全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，国内一些知名经济学者均对此表示了担忧。 我们认为，第二波的担忧不容忽视。我国银行体系在第二波中所受影响将不会太大，而受贸易保护主义抬头的影响力，我国出口贸易形势有可能继续恶化。 2、强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现V型反弹;2010年8月，在第五届资本汇论坛上，当代著名经济学家茅于轼坦言通货膨胀在年内发生的可能性不大，但在所难免，他认为，由于受国际金融危机的影响，国家一直采用宽松的货币政策与财政政策，引起市场货币过剩，宽松的货币政策正在使通货膨胀显现。 ;;宏观市场：2010-2010年市场特征：恢复期向平稳期的过渡，个盘表现差异将增大，核心竞争力成为跑赢大势的关键;对宏观市场环境的趋势分析——;;顺德近年来GDP增长率保持在15%，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力； 顺德城镇居民可支配收入居佛山各区之首，房地产进入高速发展阶段；;顺德近年来固定资产投资额额度大，增长率保持在20％以上，对顺德经济与房地产的发展有强劲的拉动作用；;一级市场1：房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！;;2010年1-8月份佛山全市共供应395.4万平米，成交670.29万平米，其中顺德供应了109.56万平米，成交200.99万平米，成交占全市29.98%。 2009年顺德共成交了169.34万平米，占全市成交占比34.05%，可以看出其房地产市场在佛山占了举足轻重的地位。;二级市场2：受区域市场相对封闭影响，顺德地产市场一直处于平缓发展稳步爬升状况；从历年成交看，除09年外，顺德房地产整体上供不应求。;二级市场3：10年顺德市场的月成交量上升了79％，速度直逼07年佛山市场，成交均价与佛山缩小。;二级市场4：从2010年3月以来，顺德市场成交套数和成交面积都开始迅猛增长，10月达到历史最高水平。;二级市场5：10年顺德成交均价及金额同步趋涨明显，房地产步入量价齐升阶段。;顺德市场小结：;;;伦教以电子电器行业 、木工机械行业为主，建有电子工业园、国际木工机械商城，经济实力不高，城市化水平低;陈村 概况;;;;;陈村 未来发展;;; 西客站片区位于主城区西部，是总体规划确定的腊山新区的中心区，距主城区中心约10公里。东到二环西路，西到京福高速，北到小清河，南到腊山分洪河，规划面积约26平方公里。 ;100多年前，借助胶济铁路，济南创造了人烟繁盛的新城——— 商埠区。 如今，济南将借助京沪高铁西客站，再造新城。 ;龙华新客站; ;客运站经济的影响;陈村的未来;;;;;;半岛碧桂园;碧桂花城;小区配套: