大世界商业中心项目投资建议书.doc

大世界商业中心项目投资建议书 目 录 第一章项目提案的原则及思路8 第二章项目分析9 一融安县房地产市场分析9 二项目地块价值分析11 三项目SWOT分析12 31总表12 32项目优势分析S 13 33项目劣势分析W16 34项目机会分析0 17 35项目威胁分析T 19 第三章项目定位21 一项目市场定位 21 11市场定位理念21 12市场定位21 二项目形象定位 22 21形象主题定位 22 22支持点 22 23项目名称建议23 三项目功能定位 23 31商场的商品定位及功能定位 23 32商品定位25 33功能定位25 四商场目标客户定位26 41租赁使用商场的目标群分析26 42商场的目标消费群分析26 43商场的目标投资经营者分析 28 第四章整体规划建议30 第四章 整体规划建议 30 一项目总体规划思路30 11 MALL的概念30 12建立具有中国特色的MALL 31 二建筑风格建议 32 21商场建筑设计建议32 22具体建议32 三环境设计建议 33 31花的海洋34 32动态园林休闲区35 33音乐无限35 34艺术之都35 四设施配套建议 36 41商用项目的主耍配套 36 42规划配套设施的原则建议36 五商铺间隔建议 37 51大小商铺间隔的对比分析38 52相关建议39 53商铺间隔具体建议40 54商户组合建议 41 六物业管理商业管理建议42 61物业管理提前介入的工作43 62商业管理提前介入的工作43 七商场其他规划建议44 71人流引导44 72交通组织44 73物流输送45 74辅助性服务设施46 八住宅部分规划建议47 第五章总体营销推广方案48 一总体推广战略思路48 二营销策略49 21总体营销思路 49 三事件营销策略 50 四项目定价策略 51 41定价考虑因素 51 42商场销售价格建议51 43住宅部分价格建议52 五招商策略53 51策略一提前介入制定招商政策53 52策略二有意识选择商户54 53策略三经营商品类别与商场定为一致56 第六章合作方式建议 57 一全程代理式57 二营销顾问式57 三策划提案式59 结 语60 第一章项目提案的原则及思路 1充分考虑多行为与商业的有机整合即保证开发商的开发利益又 要确保按商业区模式进行商场动作 2充分考虑木案所处商圈的特色与经营文化嫁接创立本案的核心 的竞争力 的竞争力 3以售得出租得满做的旺为大前提对本案的投资者租赁经营商户 服务的消费人群进行合理而准确的市场定位 4以做得旺为终极目标进行招商定位功能划分和商户组合 5以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象强势树 立本案品牌形象 6优先引进核心主力店设计具备口身特色的营销策略推出适合市 场的投资品种 7从长远的发展战略B标结合城市规划制定项B的市场定位 8结合城市规划的有利因素充分发挥项目地理优势结合步行街的 优势打造项目品牌 9站于商业物业长远发展的趋势从整体规划和开发利润的角度思 考为开发商争创利润最大化 第二章项目分析 一融安县房地产市场分析 融安县位于广西北部与柳州桂林分别相距110公里和140公里全 县总面积2905平方公里总人口 32万人辖6镇8乡153个村 街社区 聚居汉壮苗瑶侗等19个民族县城城区面积为96平方公里人口 8万余 人商贸十分发达历来是桂北湘西黔东南三省区交界中心区域的商品 集散地素有小柳州之美称2004年在融安建设小柳州融入大柳州以城 区建设为重点扩大规模完善功能加快推进城市化步伐完善城市功能 实现城市容量扩张全力打造城市品牌构筑起经济发展的平台城市化 水平提高2个白分点 机关企事业单位取消了实物分房政策催生了商品房新的市场需 求 在建设小柳州融入大柳州 项目东部及南部为使用中的居民房单位宿舍和临街店面比较破 旧有较好的商业气氛但档次不高 融安县长安广场地点位于县城旧机场新城区中心地带广场东面 为规划中的县人民政府所在地北面为融安综合批发市场西南面为居 民区环广场周边为城市道路广场总建设面积为120亩工程投资1000 多万元 对本项目而言商业环境人文环境的逐步改善会带来更多的投资 者和经营者销售通路会更宽广 同吋长安广场的形象会清晰城市中心区的功能定位令本项目处 于大型商业购物区范畴将明确指引目标客户的投资置业热情将其整 合有利于木项目的宣传推广 三项目SWOT分析 31总表 S优势分析W劣势分析 ⑴区位优势 ⑵地段优势 ⑶项目可塑性强 ⑷人气优势 ⑸交通优势 ⑹配套优势 ⑴规模大商业面积大 0机会分析 T威胁分析 ⑴区域商圈的商场功能面临调整 广场互补城区功能 对本项目有直接威胁 消费观念限制 32项目优势分析S ⑴区位优势 本项目所在地是融安河东的一级商业中心据必威体育精装版的城建规划显 示该区的城市功能拟调整为大型商业购物区商