南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告 2 - 副本.docxVIP

南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告 宁咨二（2001）编3008号 南京工程咨询公司 资格证书号：工咨甲9501010 经理 黄卫光 副经理 陈冠南 总工程师 张荣昌 总经济师 魏大晋 项目负责人 魏大晋 参加人员 宋晓杰 目 录 第一章 总论 1 第二章 市场分析 5 第三章 建设规模和建设内容 10 第四章 项目选址及配套建设条件 11 第五章 建设方案 13 第六章 实施进度 19 第七章 工程投资与财务分析 20 第八章 结论与建议 24 附表、附图和附件 第1章 总论 1、 项目建设背景 2、 项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南京江宁经 济技术开发总公司，注册资本300万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管理有限公司、南京南山湖农林休闲观光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。 3、 可行性研究报告编制依据 （一）江宁开发区管委会2000年月11月宁经管委发[2000]201号文“关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项的批复”；（二）江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图”；利源公司 提供的项目有关资料； （三）利源公司2001年2月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。 4、 项目建设的必要性 （一）我市总体经济发展的需要 本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善江宁区投资环境的需求 本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。 第2章 市场分析 1、 市场分析 百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1、项目优势：从项目选址上看，其有下列特定优势： 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合人们居住。 人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配套设施。 2、与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势 和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“百家湖西花园”将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。 2、 价格定位 （1） 周边楼盘定价调查 楼 盘 开发商 楼盘性质 售价（元/M2） 百家湖花园公寓 利源物业 现房 2200 江南文枢院 江宁房地产总公 多层（现 1600-2100 司 房） 温泉公寓 汤山房地产 多层住宅 1000-1800 （现房） 温泉花园别墅 汤山房地产 联排别墅 2000-2400 （现房） 江宁第一城 金轮房地产 多层住宅 1480 （现房） 湖滨世纪花园 江宁开发区房地 多层住宅 1880-2110 产 太阳城 栖霞建设 多层住宅 1950-2180 碧水华庭 江苏联骏 公寓别墅 1880-2300 中国人家 江苏东恒 别墅（期 2200-2350 房） 养龙山庄 天地房地产 多层住宅 2180-2400 （现房） 21世纪假日花园 21世纪房地产 多层住宅 2100-2400 （期房） （2） 楼盘价格发展趋势 江宁开发区1992年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米 1480元逐步上涨至目前的2000元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来2～3年内该区房价仍有较大上升空间。 （3） 综合优势 “百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800～2000元／平方米。此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、