国英置业拓展定位工作手册：项目拓展论证管理流程.docx

天津国英置业有限公司 业务流程管理手册  编号： GYZY/YG-QP-TZ-001 版本： A/0 页码：第 1 页共58 页 项目拓展论证管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修订内容 修订人 审核人 批准人 天津国英置业有限公司 业务流程管理手册  编号： GYZY/YG-QP-TZ-001 版本： A/0 页码：第 2 页共58 页 项目拓展论证管理流程 综合管理部 开发经营部 设计管理部 工程管理部 成本管理部 财务部 审核/审批 依据责权手册 部门年度 工作计划 三年土地储备 CP 集 计划（参考） 土地信息收集 收 息 土地信息 初步 信 库归档N 判断 地 土 Y 提供法 项目初步接触， 项目背景调查 律意见 操作方式选择 操作方式 Y 初步市调及定位 可行 N 初步经济测算 根据审核/审批意见进 土地信息 CP 行调整或者存档放弃 N 库归档 编制立项建议书 议 依据《责权手册》组织评审 建 组织立项评审 审核/审批 项 立 组织成立项目可研小 Y 组，制定可研计划 可委托专业代理公司具体操作 法律风 项目背景调查 组织现场踏勘、 市场调研 险分析 初步产品定位及分 规划设计草案 工程技术分析 建安成本估算 经济效益测算 期销售计划 CP 根据审核/审批意见进 行调整或者存档放弃 汇总编制项目可 N 究 行性研究报告 研 依据《责权手册》组织评审 性 组织可研报告 审核/审批 行 评审 可 Y 土地获 取方式 政府招拍挂 二级市场 依据《责权手册》组织评审、 项目结束， 审核、审批 是否成 编写合作 存档备案 N 开发合同 功 取 获 地 Y 签订合同 土 项目定位策 项目开发计 划管理 划管理 天津国英置业有限公司 业务流程管理手册  编号： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 页码：第 3 页共58 页 目的 保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目，并在项目决策前对其可行性进行科学论证。 适用范围 适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应基础研究。 术语和定义 3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分 讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 3.2. 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控 制土地开发权力为目的土地购入行为。 3.3. 可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 职责 参见《流程图》及工作程序。 工作程序 5.1. 土地信息收集、甄别 5.1.1. 开发经营部根据部门年度工作计划（详见《计划管理流程》 ）及《三年土地储备计划》（参考）进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几 种渠道进行： 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 天津国英置业有限公司 业务流程管理手册  编号： GYZY/YG-QP-TZ-002 版本： A/0 页码：第 4 页共58 页 5.1.2. 了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地 信息采集表》，并定期 / 不定期对各土地信息进行合议， 根据公司土地储备要求对土 地信息进行初步判断、记录存档。 如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告； 如未通过，则由开发经营部存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。 5.2. 立项建议 5.2.1. 对审核通过的拟开发目标项目，开发经营部按统一格式及时填制每周的《新项目 发展进度通报》，汇总上报国英置业总经理。 5.2.2. 开发经营部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请综合管理部法务专员（法律顾问）提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。 5.2.3. 开发经营部对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容： 项目初步规划、档次、主要客户群； 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期； 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。 5.2.4. 开发经营部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理： 常规或易于规划的项目：可与国英置