住宅开发与销售策略建议的学习.ppt

同策在新政下对市场研判： 影响背景差异：2011年整体经济层面运行良好，同策认为本次楼市调控影响层面不会出现08年的局面； 政策效用力度：本次政策的力度较大，影响强烈，相对07年国家调控有过之而无不及； 产 品 影 响：从目前看130平米以上受到新政影响较大，90以下和90-130平米的产品销售影响较小，未来 逐步扩散到首置产品和首改产品，公寓产品受到影响变化不大，住宅产品随着时间的推移影 响面扩大，程度加深； 客 户 影 响：公寓产品客户群从投资属性客户变成商务属性客户；住宅产品居住属性客户不变； 价 格 影 响：本次政策力度大，市场必将出现调整，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐 步冷却，价格下滑在5%-10%左右，直至年底。 新政下，住宅产品随着时间的推移影响面将扩大，程度加深，市场逐步冷却，价格出现下滑。 3、未来房地产政策预测： 中国房地产经过08年的低迷期，近几年进入快速发展阶段，在取得较好的经济效益的同时，也给社会带来了较大的负面影响。 房价过快的上涨，居民收入涨幅较低，导致越来越多的居民买不起房子，大量房奴涌向，社会矛盾越来越尖锐，为了缓和种种社会矛盾，国家在2010年底就房地产推出了一系列政策来遏制房价过快上涨，同时西安在2011年初也出台了新政，历经近半年的市场考验，新政的出台对抑制房价过快上涨起到了一定的作用，但2011年下半年及以后政策会向何方发展，我们又该如何应对呢？ 政策预测： 1、房地产调控政策更加严峻 房地产经过第一轮的市场调控，在省会城市已取得了明显遏制房价上涨的效果，与此同时，政府乘胜追击，连环出击，继续出台更严厉的限购政策。 2、房地产现有政策不变，继续实施 房地产经过市场调控，房价遏制取得了明显效果，但如果再进行过重的限制，将会违背房地产市场发展规律，部分房地产企业会出现资金链断裂，会给来百姓带来巨大的经济损失，房价目前涨幅缓慢，政府可能不会再次出台更严厉的政策，但原有政策不会取消。 3、房地产政策松动 2011年西安房地产出台的各项政策，无意间已经误伤到部分刚需客户，引起部分购买人群 的不满，在下半年及以后，西安政府监管可能不会太严格，政策松动。 政策预测：调控更加严峻——现有政策不变，继续实施——政策松动 4、房地产政策预测及解决方案： 1）、房地产调控政策更加严峻 房地产经过第一轮的市场调控，在省会城市已取得了明显遏制房价上涨的效果，与此同时， 政府乘胜追击，连环出击，继续出台更严厉的限购政策。 解决方案： 针对房地产政府继续出台更严厉政策，我们应积极主动应对。 调控力度的加剧必定会使部分规模小的楼盘，企业资金弱的企业首批退市，与此同时这也给我 们带来了机会。如何抓住客户心理，得到客户的认同就成为工作重点。 主要工作重点： 大明宫品牌形象的提升。 大明宫建材市场在西安地区无人不知无人不晓，借助大明宫原有产业名气，就现有住宅产品进行大力宣传， 使大家对大明宫有更多的认识，做到整体品牌提升。 大明宫项目优势提炼。 大明宫项目在该地区整体规模较大，业态丰富，升值潜力巨大，给客户足够的购买信心。 宣传力度加大。 限购后客户在购房时更多的偏重开发商的品牌实力和项目规模，通过视觉、听觉、触觉、情感述求手段，使 本案项目深入人心。 销售手段多元化。 总结：大明宫企业形象整体提升，展现企业实力，地标建筑缔造者。 1）房地产调控政策更加严峻解决方案： 具体解决方案： 大明宫的形象提升 大明宫建材市场中的领导地位 大明宫房地产江湖地位 名称 途径 内容 目的 备注 叙事 1、报纸 2、刊例 1、大明宫的介绍 2、大明宫实力 3、大明宫住宅地位 借助大明宫在建材市场中的地位重新树立其在房地产中的江湖地位 事件 1、第三方 1、体现活跃 2、形象建立 活动 1、节日活动 2、房展会 1、实力展现 2、口碑树立 广告 1、华商报 2、房周刊 3、车体广告 4、广播 5、单立柱 6、候车厅 7、电视 1、形象宣传 2、品牌提升 3、促销发布 4、活动的发