曼氏太仓地块产品提案.pdfVIP

PART 1 商业产品篇 一、扬长避短，在保持住宅产品较高水准的基础上，重点做好商业产品的规划和定位。 本案由住宅和商业两部分组成，建筑面积各占总量的 66.4%和 33.6%。由于本案与 “君 悦豪庭”个案近在咫尺，而“君悦豪庭”是目前太仓房地产市场具有“三高水平”的顶级社 区，即：售价高、档次高、品质高。同时太仓房地产市场先后推出了“太仓人家” 、“彩虹天 下”、“花园”等个案，社区档次普遍较高。在太仓大环境和本案小环境的影响下，本案不但 要在住宅产品方面保持不低的档次和品质， 而且特别要做好商业产品的规划、 定位和招商等。 这样以来，既可以摆脱相同区域小高层、高层产品供应量大、目标客户有限、竞争激烈的不 利环境；又可以突现本案的诉求，增强整个社区产品的市场吸收力，最终实现更高的利润回 报和更短的回款周期。 二、太仓市商业产品的市场总体情况与局部现状。 （一）总体市场情况 和昆山、等南城市类似，太仓历来就有浓厚的“重商情结” ，经过长期的发展，形成了一 定的商业氛围，并显现出不同功能、不同购买力的商业板块。同时太仓的商业产品市场又表 现出不同的特点。 1、板块特点： A、成熟的中高档综合商业带——人民路沿线 。这里是太仓各种商场、商铺云集的地带， 经过长期的发展，已经形成了以中高档购物、休闲消费的繁华闹市区； B、传统的中低档临街商铺——县府街、和路沿线等 。这些是太仓传统商业气息的延续， 门面林立，经营品种从日常百货到机工电品，品种繁多； C、新兴的专业多功能商业广场——五洋广场、 美时达广场 。五洋广场主要经营各类机电、 家具用品等产品，成为太仓较为知名的专业化商业广场； 2、市场租售： A、成熟区域的商场一般“只租不售” 。一层铺位租金一般在 200 元/ ㎡/ 月，二层及以上 铺位租金一般在 120— 160 元/ ㎡/ 月，根据铺位位置朝向、面积大小实际调整； B、传统区域的商铺一般“租多售少” 。不少太仓本地人购置店铺非常慎重，信奉“一铺 养活三代人”的经商理念，个人购买之后很少有人转手售出。弇山路、新东街、路等与人民 路交汇的路段商铺租金价格呈现“中部最高、北部其次、南部最低”的现状。从北至南，一 般临街商铺的租金水平为： 80—90 元/ ㎡/ 月、50— 60 元/ ㎡/ 月、 40— 50 元/ ㎡/ 月。 C、新兴区域的商铺一般“租售结合” 。太仓西部新兴的“五洋商场”将于 2004 年 12 月 28 日正式对外营业。目前所有商铺已售出大半，部商业街还有少量商铺待售。临 204 国道、 昆太路的商铺售价在 8000— 9000 元/ ㎡，全部售完；部商业街的商铺售价在 7300—7600 元/ ㎡，少量待售。 （二）局部商业现状 1、人民路作为太仓成熟的商业带，代表太仓目前最高水平的经营类型和租售价格。 商业类型 商 场 商 铺 人民北路与弇 人民路与新东 人民南路与路 物业位置 商城 新城广场 山路交汇处 街交汇处 交汇处 200 元 / ㎡/ 月 89 元/ ㎡/ 月 208 元/ ㎡/ 月 1 层 （6. 5 元/ ㎡/ （3. 5 元 /