房地产开发企业会计核算方法课件1.pdfVIP

房地产开发企业会计 核算方法 张起访 1 一、 房地产开发企业会计核算的变 革历程 （一）1992 年 11 月 30 日 “两则”、“两制” 接轨 1993年 1月7 日《房地产开发企业会计制度》； 1993 年 1 月 11 日《施工、房地产开发企业 财务制度》。 资产类科目：开发产品，成本类科目：开发 成本、开发间接费用。] （二）2000 年 12 月 29 日 《企业会计制度》 和 2004 年 4 月 27 日《小企业会计制度》 协调 （三）2006 年 2 月 15 日 新企业会计准则 体系 趋同 财政部准备发布《小企业会计准则》和《产 品成本核算制度》 2 二、 房地产开发企业销售核算 房地产销售是指房地产开发企业自行 开发房地产，并在市场上进行销售。对于房 地产销售，企业应按一般商品销售收入确认 条件确认收入。在房地产销售中，房地产法 定所有权的转移，通常表明其所有权上的主 要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售 商品收入。但也有可能出现法定所有权转移 后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的 情况，如工程尚未完工。 （一） 开发产品销售收入 房地产企业的开发产品，具有商品的一 般特性，因而开发产品销售收入的确认应依 据开发产品竣工验收后签订的商品房销售 合同。 1． 现房方式销售 在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。 2． 预售方式销售 房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移 交手续前，不论是否签订正式商品房销售合 3 同，所收到的款项均为预售房款，一律不确 认收入。只有在开发项目完工经验收合格、 竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地 产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确 认收入的实现。 账务处理： （1） 收到预收款时 借：银行存款 贷：预收账款 （2） 缴纳营业税 借：递延税款 贷：应交税金——应交营业税 借：应交税金——应交营业税 贷：银行存款 （3） 收入实现时 借：预收账款 贷：主营业务收入 结转成本 借：主营业务成本 4 贷：开发产品 结转营业税金（按已结转收入占预收款的 比例） 借：营业税金及附加 贷：递延税款 3．分期收款方式销售 按合同约定的收款日期确认收入的实 现。 税收处理：国税发（2009）31 号 （1） 开发产品销售收入的范围为销售 开发产品过程中取得的全部价款，包括现 金、现金等价物及其他经济利益。企业代 有关部门、单位和企业收取的各种基金、 费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由 企业开具发票的，应按规定全部确认为销 售收入；未纳入开发产品价内并由企业之 外的其他收取部门、单位开具发票的，可 作为代收代缴款项进行管理。 （2）企业通过正式签订《房地产销售合同》 或《房地产预售合同》所取得的收入，应确 认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 5 　　A．采取一次性全额收款方式销售开发 产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款 凭据（权利）之日，确认收入的实现。 　　B．采取分期收款方式销售开发产品的， 应按销售合同或协议约定的价款和付款日 确认收入的实现。付款方提前付款的，在实 际付款日确认收入的实现。 　　C．采取银行按揭方式销售开发产品的， 应按销售合同或协议约定的价款确定收入 额，其首付款应于实际收到日确认收入的实 现，余款在银行