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房屋租赁合同法的规定 　　一、《城市房屋租赁管理办法》第 4 条,公民、法人或其 他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋 可以依法出租。 　　问题:该条只规定房屋所有权人的出租权,其他人对房屋 有无出租权?非房屋所权人出租房屋后,承租人的权利如何保 证? 　　解答 :根据《合同法》第 51 条,“无处分权的人处分 人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处 分权的,该合同有效。”因此,非房屋所有人对房屋进行出租 并不导致租赁合同无效,只是效力待定而已。《合同法》第 228 条还规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁 物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。” 可以看出,出租人是否为租赁物的所有人或使用权人,不影 响租赁合同的效力。 　　二、第 6 条,有下列情形之一的房屋不得出租: 　　1、未依法取得房屋所有权证的; 　　2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限制房地权利的; 　　3、共有房屋未取得共有人同意的; 　　4、权属有争议的; 　　5、属于违法建筑的; 　　6、不符合安全标准的; 　　7、已抵押,未经抵押权人同意的; 　　8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 　　9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 　　问题:该法采取禁止性方式,规定了禁止出租的房屋类型, 以以上房屋出租的合同效力如何? 　　解答 : 《合同法》第52 条第 5 项,违反法律、行政法规 的强制性规定的,合同无效。该法是建设部发布的行政规章。 合同是否有效,应当以法律、行政法规的规定为准。最高人 民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释 (一)》,进一步明确 : 《合同法》实施以后,人民法院确认 合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院 制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依 据。因此,以上述房屋为标的的房屋租赁合同并非无效。 　　三、第 7 条,住宅用房的租赁,应当执行国家的房屋所在 地城市人民政府规定的租赁政策。 　　租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定 租金和其他租赁条款。 　　问题 :可否租用住宅用房从事生产、经营活动? 　　解答 : “住改商”给生活带来便利,但也带来噪声、气味 等环境污染。《物权法》没有完全禁止“住改商”,而是将选 择权交给了有利害关系的业主。第 77 条规定: “业主将住宅 改变为经营性用房的,除遵守法律、行政法规和管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意。”但是,怎样确定是否有利害 关系,有利害关系全体业主的范围如何定,如何算征得了业 主同意等问题在《物权法》中并没有规定。加上客观现实情 况,这就很容易产生一系列矛盾。期待以后的司法解释加以 明确。 　　四、第 11 条,租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权 的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。 　　出租人在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原 租赁合同 　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年 以上的家庭成员可以继续承租 　　问题 :转让房屋所有权的范围?家庭成员的范围? 　　解答 :1、《城市房地产转让管理规定》XX 年 8 月 15 日建 设部修正,第 3 条,本规定所称房地产转让,是指房地产权利 人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人 的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为: 　　 (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权 属发生变更的; 　　 (2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合 资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的 ;(3) 因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的; 　　 (4)以房地产抵债的; 　　 (5)法律、法规规定的其他情形。 　　2、根据《继承法》的规定,在法律上具有权利义务关系 的家庭成员包括:夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外 祖父母、孙子女和外孙子女。而且包括法律拟制的家庭成员。 　　《合同法》第 234 条,承租人在房屋租赁期间死亡的,与 其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 　　合同法没有限定可以继续承租的为家庭成员,与承租人 生前共同居住的亦可承租,并且也没有“共同居住两年以上” 的限定条件。 　　五、第 13 条,房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、 终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县 人民政府房地产管理部门登记备案。 　　第 14 条,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日 内,持