房地产行业价格影响因素实证解析总结计划.docx

房地产价格影响因素实证分析 ——金融工程（ 2）谭红艳 金融工程（ 2） 朱 敏 一、 问题提出 房地产业是国民经济体系中的基础性、 先导性行业 ,其运行质量直接影响到国民经济的健 康发展， 房地产价格问题由于与广大城镇居民的生活息息相关 ,因此一直是人们关注的焦点。 中国从 20 世纪 90 年代开始选择市场经济的取向 ,中国的房地产市场也在 20 世纪 90 年代初 期开始逐步形成。 1991 ～ 2005 年 ,中国房地产价格总体处于上升趋势 ,年均增长 %,远远超过同 期居民可支配收入的增长率 ,因此 ,房地产价格成为人们经常诟病的主要对象。 目前 ,国内关于 房地产价格的研究大体上可以分为两类 :第一类主要从微观视角出发 ,分析经济变量、区位变 量对房地产价格变动的影响。 第二类研究主要从宏观视角研究经济基本面和政策变量对房地 产价格的影响。 房地产价格根本上取决于房地产供给和需求， 而其供给、 需求又受到价格之 外的诸多因素的影响， 本文将从顾客需求角度， 通过分析顾客需求的变化来分析其对房地产 价格的影响。 二、 理论综述及模型的设定。 商品房是指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施。商品房的投 资占房地产投资中的绝大部分， 且大部分人所关注的房产价格为商品房价格， 因此，我们主要研究商品房价格。即以商品房价格作为被解释变量。 人均可支配收入。人均可支配收入是房地产需求的正函数，在其他因素不变时，收入越高，需求越大，导致房价上升。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面：一是收入的增长加快积累的增长，使得潜在购买力变成现实购买力；二是收入的增长使得消费结构发生变化，房地产成为重要的消费对象，人们会用更好的住宅来代替原有住宅；三是收入的增长导致财富增长，进而对资产需求增 加，刺激投资。房地产通常被看作一种资产，特别是在通货膨胀或其他资产预期收 益率较低时，房地产是良好的投机工具。即人均可支配收入可作为商品房价格研究 的一个解释变量。 3. 城市化水平。城市化水平是城镇人口占总人口的比例。城市化进程的加速 ,迫切需要 发展房地产业 ,尤其是普通住宅和城市生活配套设施 .城市化与房地产业之所以成为 一对孪生“兄弟” ,是因为住宅既是城市的功能要素 ,同时又是城市市民必不可少的、 最昂贵的生活资料 .到 2001 年底 ,我国城市人均住房建筑面积达 20.8m,但也只相当于 10 年前中等收入国家的住房水平 .世界各国的经验表明 ,一个国家在进入城市化加速 发展阶段后 ,在人均住房建筑面积达到 30～35m 前,该国将保持较为旺盛的住房需求 . 因此 ,城市化的进程无疑会影响到我国房地产的价格。对每年城市化水平的衡量，我 们用该年城镇人口比上总人口数来衡量，作为商品房价格的第二个解释变量。 因此，我们可以设定初始模型： Yt 0 1X 1 2X 2 t 其中， Yt 表示商品房价格， X 1 表示人均可支配收入， X 2 表示城市化水平 三、 数据的收集。 本位获取了从 1987 年到 2005 年之间的共 19 个数据如表 1 所示。 表 1： 年份 商品房销售价格 城镇居民平均每人可支配收入 城市化水平 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 资料来源：中经网统计数据库 中国统计年鉴 四、 模型估计与调整 模型最小二乘估计结果如下： 表 2： Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/19/07 Time: 18:41 Sample: 1987 2005 Included observations: 19 Variable  Coefficient  Std. Error  t-Statistic  Prob. C X1 X2 R-squared  Mean dependent var Adjusted R-squared  . dependent var . of regression  Akaike info criterion Sum squared resid  Schwarz criterion Log likelihood  F-statistic Durbin-Watson stat  Prob(F-statistic) 从表  2 中可以看出，模型的参数检验和拟合优度检验均非常显著，但是  x2  系数为负，与实 际经济意义不相符合。且  DW=，在显