房地产评估讲义 第四章 市场比较法.docVIP

PAGE PAGE 25 第四章 市场比较法 [学习目标] 了解市场比较法的基本原理；掌握搜集交易实例的途径及内容；掌握选取可比实例的标准；掌握建立价格可比基础包括的具体内容；掌握交易情况的修正、交易日期的修正、房地产状况的修正；掌握比准价格的求取。 [案例导入] 河池市房产评估乱象亟须规范 ????“同一套房子，两家不同的中介公司评估竟然相差5万元，不知道哪家公司的评估结果更符合市场价？”9月14日，正在“物色”房产评估公司的河池市民吴先生，致电本报记者寻求帮助。 ???? 吴先生说，由于资金紧张，他计划把手中一套面积为110平方米的房屋（房龄12年）做抵押物向银行申请贷款。为此，他先后联系了两家自称有评估资质的房屋中介公司，没想到两家公司的评估价竟然相差5万元。 ???? 当日，记者随吴先生来到其中的一家中介公司。在这家名为“万佳房产担保公司”的工作人员信誓旦旦地说，如果将房子交给他们评估，至少可以评到25万元以上。如果还想评得高，多交一些手续费就可以了。 ???? 随后，记者和吴先生又来到河池市永宁房地产销售策划有限公司。该公司工作人员表示，必须现场勘查后才能给出相对准确的评估价。而从历年的经验判断，吴先生的房子最多只能从银行贷到10万元。 除了评估价格相差大、收费不统一，从业人员良莠不齐也是当前河池房产评估市场存在的突出问题。由于国家没有明文规定评估机构的收费标准，一宗评估业务，有的收费1000元，有的收费2000元，一些资历较浅的评估公司为了揽客，将价格压得更低以吸引顾客。 ????“由于成立评估公司的门槛很低，一些评估公司还出现一个人挂靠几个评估公司的现象。这些黑中介造成中介公司之间的无序竞争，损害了消费者的利益，影响了整个河池房屋中介服务市场的健康发展。”河池市永宁房地产销售策划有限公司负责人蓝永宁表示。 ???? 据市房产局房地产交易中心韦伟生所长介绍，房产评估机构共分三个等级，最低的三级房产评估机构至少有3个估价师，评估的范围限于本地；二级机构限于省内；一级机构全国可评估。 ???? 韦伟生表示，估价师要考取评估员证和房地产估价师证，具备双证才有评估的资格。在评估过程中，如果户主对评估价有质疑，可以到当地的房产局备案，房产局要求该评估机构出具详细的估价报告，并成立一个估价委员会，邀请相关的估价师重新评估，通过法律途径规范乱评估的行为。 ???? 记者获悉，建设部在1999年就下发了《国家标准房地产估价规范》（以下简称“《规范》”），但该《规范》属于指导性意见和业务指南性质，并无强制性。而且，目前没有具体的法律、法规对评估价格的误差作出约束和规范，因此，不同评估机构对同一评估对象作出的估价，有时相差会较大。 ???? 另外，由于银行、房产部门认可有资质的评估机构作出的评估结果，而国家又没有相关条文对评估报告进行规定，不禁使得有需求的市民期望这份评估报告认可面拓宽些。为了满足客户这方面的特殊“需求”，分食利益，提高各自的业绩，银行和评估机构就在评估价上动起“手脚”。 市场比较法概述 市场比较法的概念 市场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，有时又简称比较法或市场法。市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的关键是选择类似房地产。类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。 市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，实用范围较广及普遍采用的重要估价方法。 采用市场比较法求得的房地产价格通常称为比准价格。 二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。 市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。 替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，