房地产企业资本运营模式研究——以绿城集团为例.pdfVIP

第1章引言 1．1论文的选题背景及研究目的 1．1．1论文的选题背景 房地产业是国民经济的重要支柱产业，是推动宏观经济增长的引擎。经过几 十年的发展，中国房地产业的开发投资总额已经从1991年的336亿元，增)JH至U2010 年的48267亿元，增长了近144倍。房地产业的迅速发展极大地改善了广大人民群 众的居住生活条件，加快了城市建设的步伐，拉动了国民消费，推动了国民经济 的增长。 但是，从2003年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资 过热、房价上涨过高的现象，尤其是在北京、上海、广州等大中城市，房价涨幅 过高，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。中国房地产业出现了许多的问题：房 价．卜涨迅猛，住房供需结构错位；投资性购房比重大，造成房屋的高空住率、空 置率；圈地炒地狂潮出现，地价持续上涨；房地产开发资金过多依赖银行贷款， 土地储备贷款存在隐性风险等。 为了控制房地产投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产市场价格、保 证中国房地产业的健康平稳发展，中国政府出台了一系列法律法规，综合利用土 地供应、金融、税收和交易管理等政策，适时的对房地产业进行宏观调控。其中， 金融调控政策是宏观调控的重头戏，中国人民银行果断采取有力措施，连续出台 相关政策，对房地产市场进行调控，旨在遏制房地产投资过快增长势头，保持经 济平稳较快发展。 2003年的121号文件(《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知》)拉开了房地产行业宏观调控的序幕，提高了房地产信贷门槛，国内银 行针对房地产企业的开发贷款逐渐收紧。但是，由于中国的资本市场并没有完全 开放，除银行信贷外没有太多的融资渠道，这项政策无疑砍断了大多房地产企业 赖以生存的资金链。在此背景下，地产信托就成了许多房地产企业的救命稻草。 为解决融资困境，部分房地产企业尝试走出国门，踏上了海外融资的探索之旅。 2006年的171号文件(《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)加强了 对外商投资企业搞房地产开发经营和境外机构、个人购房的管理。外资持有中国 房地产的方式、资本配置、融资等受到了限制，其中投资者以境外直接持有中国 物业的方式投资中国房地产被明令禁止。这一规定实际上堵住了外资以股权投资 形式直接向国内投资的途径。2007年的130号文件(《国家外汇管理局综合司关 于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》)明确规定 务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设立还是增资扩股，各分局均不予办 理外债登记手续。这实际上是截断了未来在中国新成立的外资房地产公司的海外 贷款之路，促使很多外资只能通过地下通道曲折的进入我国房地产市场。2008 年的《关于促进节约集约用地的通知》指出：土地闲置满两年的、依法应当无偿 收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或 划拨土地价款的20％征收土地闲置费。此政策很好的遏制了房地产企业囤积土地 的行为。此外，国家还多次利用贷款利率以及各种行政和财政手段来调控房地产 市场，引导房地产投资和消费。 宏观调控从2003年开始一直持续到现在，表明政府调控房地产业的力度和 决心。政策的持续收紧，提高了房地产业的进入门槛。土地供给被严格控制，银 行信贷资源变得更加稀缺。房地产行业呈现出新的格局：一方面，国有大型房地 产企业的资源优势明显，他们更易通过房地产开发贷款的审核，也具有相对较多 的其他融资渠道，这使其在土地储备上具有巨大的资金优势；另一方面，中小型 房地产企业、尤其是民营房地产企业，受自身能力限制，在融资和土地储备上处 于劣势，很可能失去持续发展的机会。 宏观调控下，房地产企业的合作、兼并与重组进程将有所加速，行业的集中 度将有所提高。大型房地产企业利用自身实力大举扩张，收购、兼并中小型房地 产企业或者项目。包括资金、土地、项目等资本由中小型房地产企业不断地流向 大型正规的房地产企业。以前开发商只要拿地盖房就能盈利的发展模式难以为 继，不具备资本运营能力的房地产企业将被逐步淘汰。资本运营能力成为了房地 产企业生存和发展的核心竞争要素。我国房地产业历经营销时代和产品时代之 后，进入了资本运营的时代。 在这样的背景下，许多房地产企业都想通过加强资本运营来解除生存危机， 抓住高速发展的机遇，完成企业跨越式发展。那么如何拓展思路，提高资本运营 能力，以克服在发展的过程中遇到的宏观调控困境?这引发了笔者的思考和研 究。