不动产置业投资分析 (PPT 42页).pptxVIP

第9章 不动产置业投资分析 ;9.1 不动产置业投资概述 ;;;;;;2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。 倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：R+ (P1 - P) ;9.2 不动产置业投资的财务数据测算 ;;2. 营运费用 （1）变动费用与固定费用 变动支出随着房地产的租用情况不断变动 固定支出不随占用情况变化而变化。 （2）费用支付责任 两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下，出租人承担???营业费用发生各种意外变动的风险。 相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁，也叫完全服务租赁。 一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数额叫做最高费用。;;;租金;;9. 3 不动产置业投资分析工具 ;【案例9-1】嘉伦地产某不动产投资项目，其投资总额为1000000元，且银行可以提供75%的不动产抵押贷款。预计在第一年各项经营指标如表9-1所示。其他相关信息如下： 已获得75000元为期25年的抵押贷款（不妨假设该项目以租赁经营为目的），按9%的年利率每月等额支付（每月支付6294.0元，全年贷款本息额为75527.7元）；“最佳估计值”表明，该房产的市场价值会以5%的年复利增值；投资者的边际所得税率为40%。 ;;;;;;;;;;;;;;;【案例9-2】昆仑置业开发某步行商业街，计划初始权益投资为48330万元。假设投资于项目初期一次完成，且全部物业实施租赁经营。预计每年税后现金流量的预测值与累计税后现金流量表9-5所示： ;;;;1. 计算权益所要求的税前现金报酬;;;【案例9-4】有一商铺要出售，卖方要价500万元。已知该商铺可出租面积2500平方米，预计将商铺出租可每年获得租金收入400元/平方米；假定空置率为5%，营业费用占毛收入的40%；贷款银行要求的偿债保障比率为1.2，年贷款常数为10%（基于贷款利率9.25%，贷款期限28年计算而得）；投资者要求的权益报酬率至少为14%。根据上述资料，分析此商铺是否值得购买？表9-7说明了用后门法计算合理购买价格的过程。 ;;;;1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。八月-20八月-20Monday, August 03, 2020 2、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。20:56:5020:56:5020:568/3/2020 8:56:50 PM 3、每天只看目标，别老想障碍。八月-2020:56:5020:56Aug-2003-Aug-20 4、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子。20:56:5120:56:5120:56Monday, August 03, 2020 5、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。八月-20八月-2020:56:5120:56:51August 03, 2020 6、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。03 八月 20208:56:51 下午20:56:51八月-20 7、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。八月 208:56 下午八月-2020:56August 03, 2020 8、业余生活要有意义，不要越轨。2020/8/3 20:56:5120:56:5103 August 2020 9、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。8:56:51 下午8:56 下午20:56:51八月-20 10、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。8/3/2020 8:56:51 PM20:56:5103-八月-20 11、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。8/3/2020 8:56 PM8/3/2020 8:56 PM八月-20八月-20