九棵树项目产品策划报告及财务分析报告97P.pptx

Beijing.01.2011;第一部分 整体规划布局建议 第二部分 各物业产品策划建议 第三部分 开发模式和开发周期建议 第四部分 财务分析报告 ;整体规划布局建议;;;;项目物业配比建议;项目车位建议;项目地下空间使用建议;项目总体建筑风格建议;各物业产品策划建议; 以国际性高端品质为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建筑群 地标级国际化高端城市综合体 通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升 新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体 开创区域运营与价值平台升级的新模式;;世界级成熟配套，世界级城市生活 精英·升级·品质·细节·配套;住宅客群定位;住宅物业户型配比建议 ;户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。;住宅物业户型特色建议 ;住宅物业户型图示范 ;20;特殊功能偏好：对衣帽间、储藏室、露台、地下室的需求较高 科技化偏好：较看重指纹识别系统;22;户型的私密化处理 ;储藏室;玄关建议——趣味玄关空间，加强玄关功能;将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳台”，并增加给水点 ，使其更具备享受的便利性;尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放，一切从容不迫;28;29;30;2、外墙系统 通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。 外墙和屋面采用聚氨酯保温材料 进一步降低能耗;完善设施——家居智能化系统;根据需求调研显示，三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准;精装修标准特征 1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化 3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质； 4、可感知的精细做工 5、恰当家私配饰为项目增值 ;品牌建议： 4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备) ;品牌建议： 4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备);品牌建议： 4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备);欧式古典风格;;办公物业市场定位;办公客群定位;写字楼客户普遍关注什么？;1 企业适应性——标准层设计;3、其他附加价值;;3、???他附加价值;;大堂——局部挑高两层，面积300-400平方米;电梯——可选择合资国际品牌电梯，国际品牌标志、国内品牌价格，建议规划四部客梯，一部货梯;公共通道——宽度大于等于1.5米，整体色调设计明亮宽敞，增加商务品质感;考虑因素 洗手间符合甲级写字楼装修标准； 设计风格与写字楼其它公共空间相融合； 建议要点 位置预留于核心筒内； 设施完备，与各办公间门口要有分隔距离； 配备厕纸、干手机，洁具可选取经济型品牌。 大块面的现代材质处理，体现楼宇的现代风格。;空调——根据客户需求分而治之，建议选择按电费计量的变频VRV空调，中央空调的分户体现，同时也符合本项目产权销售的特征。;网络地板——选择价廉物美的网络地板，高性价比创新建材，降低双方营运成本;智能化配置——本项目建议规划5A标准的写字楼，提升项目在区域内的竞争力;;Life style商业公园——是商业、也是公园 带来全新的商业体验;形象定位;对本项目未来规划休闲娱乐场所较集中的预期是：KTV、健身中心、洗浴、美容美体、影院及儿童类商业。;业态配比;各楼层业态分布建议;地上一、二层;地上三、四层;结构建议：采用框架结构，以保证商铺使用率和灵活性； 柱距建议：不小于8×8米； 层高建议：1层层高不低于4.8米，2层层高不低于4.2米，3-4层层高不低于3.8米（影院及百货部分除外）； 销售部分单店进深不超过16米，开间与进深比尽量控制在1：2以内； 商业街部分为销售的主体，建议单位面积控制在50-500平方米之间，主力面积控制在200平米左右。;商业建筑形式建议;商业建筑形式建议;;;;商业交通组织建议;商业交通组织建议;针对地上三四层商业，在一层设立门头，方便到达;商业建筑形式建议;商业建筑形式建议;屋顶功能;开发模式和开发周期建议;项目开发模式建议;物业 类型;财务分析;财务分析主要内容;技术指标;运营模式;各物业销售、租赁价格预测;住宅价格预测;写字楼价格预测;商业价格预测;商业租赁价格预测;财务假设建议;营业税金及附加：按租金/自营收入的5%缴纳营业税，按照营业税的7%和3%分别缴纳城市建设维护费和教育费附加，综合税率按照5.5%计算。 所得税：依据国家相关规定，按照25％的税率计征。 租售进度安排：;资金来源与运用;成本估算;序号;成本估算明细二;收入预测;2，运营收入;运营成本估算;利润估算表;现金流量表;根据本项目财务表现， 3年即可收