甲方乙方工程谈判关键点(房开和建安).pdfVIP

学 海 无 涯 原创：房地产建筑企业双方博弈与谈判工作清单 2017-10-25 李舟 一、房地产和建筑企业的双方合作与博弈是决定房地产项目 成本财税风险的重要原因，也是决定建筑企业收入成本涉税 风险的重要原因。 二、在双方谈判中，哪些分包工程交给总包统一实施，哪些 由房地产公司直接实施，核心决策因素如下： 1、专业工程品牌和专业化程度的考量； 2、涉及验收、品质的风险剥离； 3、是否存在对成本的影响； 4 、是否影响整个工程的统一协调性； 三、由于财税2017 年58 号文的重大政策变动，双方对于甲 供材的博弈格局将发生重大变化，理论上将出现两种极端情 况： 1、全部材料由总包方提供，按照一般计税方法向房地产公 司开具11%专用发票； 2 、全部材料由房地产公司采购，总包方按照简易计税向房 地产公司开具3%专用发票。 实务中哪一种对于增值税进项抵扣更加合算需要测算，但多 见的是第1 种情况，而且虽然交由总包方提供，房地产公司 仍将保持一定的控制权，如品牌、型号、乃至价格的绝对。 1 学 海 无 涯 四、双方对于总包合同总价款的谈判确认过程中，甲方由于 谈判的强势地位常常要求乙方在招标价基础上再给予一个 比例的折扣，从2%到6、7%不等。 五、总包合同的进度付款比例按照建筑法的规定应在 60%——90%范围内，实务中一般落在70%——80%范围内。 六、总包合同进度付款的实施流程和时间也是谈判的关键， 何时确认工程量，何时确保付款对于施工方资金回笼影响巨 大。 七、施工单位是否垫资，垫资到何种程度是合同中最重要的 内容之一，一般情况下房地产公司都会要求施工单位垫资到 正负零，甚至更多。 八、项目实施过程中伴随着付款，施工单位通常按照付款节 点提供发票，但可能出现两个问题： 1、由于甲方付款不及时给施工方带来的增值税纳税义务发 生的风险；如工程量1000 万，合同约定应付800 万，实际 支付500 万，施工方增值税纳税义务应为800 万。 2、进度比例付款造成完工时房地产公司发票并未完全取得， 成本无法完整列支，如果提前交房，将导致成本预提的所得 税风险。 九、合同中约定的总包方正常垫资一般并不支付利息，但合 同约定的款项未按时支付通常会向施工单位支付利息，房地 产公司能够接受的利息为不超过自身融资成本即可接受。 2 学 海 无 涯 十、劳保统筹由房地产公司代缴纳，正常计入成本在同施工 方结算中减除即可。后续劳保统筹再按照一定程序返还施工 单位。但个别房地产公司可能要求劳保统筹返还的分享，双 方如何进行账务处理需预先设置。 十一、在上述谈判要点中，关键的谈判筹码是分包工程的实 施、价款的折扣、付款方式的选择、施工方垫资的标准四个 要点，双方会在这四个要点上反复权衡，进行利益的比较。 3