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北京市业主委员会成立的条件、程序 北京市业主委员会成立的条件、程序提要： 业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权 　　北京市业主委员会成立的条件、程序 　　 据统计，北京目前有3000多个住宅小区，1700多家物业公司，业主委员会却仅有400多个，真正由业主自己成立并能代表业主发挥作用的业主委员会更是少得可怜，很多业主反映想成立业主委员会难，实现业主委员会备案更难。通过调查，业主委员会成立难的最主要原因在于业主对相关法律知识不熟悉，流程不清楚，导致无所适从。因此，聘请专业律师协助业主成立业主委员会应是一个比较好的选择。 　　一、业主大会及业主委员会介绍 　　首先，业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织，它是完全依据国务院颁布的《 \t /hypx/eyw/_blank 物业管理条例》的规定，依法成立、依法召开的大会，依法成立的组织。成立业主大会的主要法律依据、主要的行为依据是《 \t /hypx/eyw/_blank 物业管理条例》，还有建设部颁布的《业主大会规程》，以及各地 \t /hypx/eyw/_blank 房产机关颁布的相应文件。 　　而业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。是业主（代表）大会的常设执行机构，由业主（代表）选举产生，受业主（代表）大会委托，对物业管理公司进行监督或者实行自治管理（国家法律 \t /hypx/eyw/_blank 法规禁止的除外），同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的矛盾和纠纷。 　　业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 　　二、业主大会及业主委员会的成立条件 　　实际当中，各个地区成立业主大会及业主委员会的条件不尽相同。 　　1、如根据《江苏省物业管理条例》及《南京市物业管理办法》的规定：物业管理区域内，已交付使用的物业 \t /hypx/eyw/_blank 建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当由所在区的物业管理 \t /hypx/eyw/_blank 行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。 　　2、如根据《成都市物业管理业主大会规程》成房 \t /hypx/eyw/_blank 物管[2003]7号 相关条款规定：公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。 　　3、京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。” 　　4、根据《上海市住宅物业管理规定》的第七条相关规定： 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 　　因此，一般来说，《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定，即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建筑总面积的一半以上，但是各个地区，根据该地区的实际情况又有进一步具体的规定。 　　三、业主大会及业主委员会的成立程序 　　（一）、 提出申请 　　向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》，并且报街道办事处备案。 　　（二）、 成立业主委员会筹备小组 　　街房管局接到申请后，做出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。 　　（三）、 筹备小组开展筹备工作 　　1、筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。 　　2、确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。 　　3、组织各楼宇开业主大会产生 \t /hypx/eyw/_blank 业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召