第四章 物业管理企业的成本费用管理自主学习资料.pdfVIP

第四章 物业管理企业的成本费用管理 【教学目的】 知识目标： 1、了解物业服务企业成本费用的构成和成本费用管理的内容； 2 、了解成本费用管理的原则及重要性； 3、理解成本费用管理的重要性； 4 、掌握成本控制与考核的方法。 能力目标： 1、能对标准成本差异进行计算和分析； 2 、掌握期间费用的控制方法。 第一节 物业服务成本费用的构成 一、成本的构成 经济学中认为，成本是生产经营过程中所耗费的生产资料转移的价值和劳动力为自己劳动 所创造的价值的货币体现，是企业在生产过程中所耗费的资金的综合，包括直接材料、直接人 工、制造费用、管理费用。在物业管理领域，由于不涉及到产品的生产，我们就无需考虑制造 费用，我们一般把成本费用划分为经营成本和期间费用。 经营成本是物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、 管理和服务所发生的各项直接支出，包括直接材料费、直接人工费和间接费用等项目。直接材 料费是物业服务企业在从事物业管理活动的过程中直接消耗的各种原材料、燃料和动力、低值 易耗品、包装物等的价值。直接人工费是从事物业管理活动而发生的直接人工费，包括安全环 卫、清洁绿化和共用设施设备维修管理人员的工资、奖金、津贴和补贴以及职工的福利费等， 就是我们所讲的一线操作员工，即保安、保洁、绿化员工的薪酬。间接费用是物业服务企业所 属各管理单位为了组织和管理本辖区物业管理活动所发生的各项支出以及其他不能直接归属 某个项目的费用。例如物业管理处管理人员例如客服、管家等的工资、奖金、福利费、邮电通 讯费、交通运输费、水电费、取暖费等。 期间费用是指物业服务企业当期发生的必须从当期收入中得到补偿的费用，包括管理费 用、销售费用和财务费用。管理费用是物业服务企业的行政管理部门为管理和组织生产经营活 动发生的各项，一般包括公司经费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、业务招待费等。 这里需要请大家注意下管理费用、间接费用、直接费用的区别。这里以员工工资为例，管 理费用针对的是企业的行政管理部门，例如行政部、人事处的人员工资等，间接费用针对的是 企业的管理处，直接费用针对的是保安、绿化工、清洁工的工资等。在会计分录编制的时候， 我们会把间接费用都归到管理费用科目中，把直接费用归到主营业务成本科目中。销售费用是 指物业服务企业在营销过程中发生的展销费、广告费、宣传费等。财务费用是物业服务企业为 筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息支出、金融机构手续费以及筹资发 生的其他费用，利息汇兑手续费等。 二、成本费用管理的原则 第一、要遵守成本费用开支范围的规定，严格区分不同性质的支出。物业服务企业的经营 活动多种多样，所发生的各项费用支出也是多方面的，必须划分成本费用界限，分别加以管理。 第二、成本费用最低化。企业经营目标是获取利润的最大化，在收入增长有限的情况下， 节省开支是不错的选择。但是这并不意味着降低服务质量，只有在保证优质服务的基础上降低 成本费用才是企业生存发展的途径。 第三、建立成本费用分级分口管理责任制度。这又称成本管理责任制，它是在企业总部(如 厂部) 的集中领导下，按照费用发生的情况，将成本计划指标进行分解，并分别下达到有关部 门、车间(或分部)和班组，以便明确责任，把成本管理纳入岗位责任制。其目的是要进行全过 程、全员性的成本费用管理，使成本费用管理人员监测企业生产经营过程中的成本消耗，同时， 使生产技术人员参与企业的成本费用管理，以强化员工的勤俭节约意识，为降低成本费用创造 良好的环境。 第二节 标准成本差异的计算和分析 一、标准成本 目标成本是一种预计成本，是指产品、劳务、工程项目等在生产经营活动前，根据预定的 目标所预先制定的成本。标准成本是目标成本的一种。 标准成本可以用于控制成本，评价管理人员工作的好坏，通常以单位成本表示。把实际已 经做的和应该做的进行比较，若实际成本大于标准成本，表明经营的结果不如预期，这也叫作 不利差异；若是实际成本小于标准成本，表示经营的结果优于预期，这叫做有利差异。 标准成本主要是针对经营成本而言，一般按照直接材料、直接人工和间接费用分项制定。 对物业服务企业而言，上述三项费用的标准成本可以用公式可以表示为： 管理单位建筑面积直接材料的标准成本= ∑各项计划单价*各项消耗定额； 管理