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代理合同基本条款 研究 目录 一、 代理房屋.1 二、 平均底价条款.2 三、 合同期限条款.3 四、 开盘条件条款.4 五、 代理方式条款.4 六、 成功销售条款.5 七、 销售指标条款.6 八、 代理佣金条款.7 九、 溢价条款.8 十、营销费用条款.9 十一、结算和支付条款.9 十二、乙方义务条款.10 十三、诚意金条款.10 十四、违约责任条款.11 十五、合同解除条款.12 在代理合同中，作为甲方的开发商其主要利益考量是： 在合理的期限内，销售更多的房屋，获得更大的利润，而乙 方作为代理方，其利益考量是：在合理的代理期限内，争取 售出更多的房屋，完成销售指标，从而获得更多的利润。双 方存在合作的基础，这是代理合同得以订立的原因，但是双 方也会有分歧：一方面双方对房屋的定价可能存在分歧；另 一方面双方对销售的速度可能会有分歧，甲方希望每一批房 子都能最大限度的实现其利益，所以甲方会控制销售进度， 而乙方则期望尽快完成代理项目。当然在代理合同中需要考 虑的还有其他因素，本文正是希望通过对代理合同中的主要 条款进行分析，揭示每一条款背后的风险和利益博弈，为代 理项目的谈判和代理合同的审查提供参考。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 佣金、在代理合同中，首先要明确两个重要的前提是：一、定义条 款，定义条款明确了代理合同中各个名词的含义，是合同履 行及解释的基础，合同的框架是在定义条款的基础上搭建起 来的；二、销售进度的节点，包括开盘的节点，成功销售的 节点，计入销售指标的节点， 佣金、溢价结算的节点， 溢价支付的节点，交房的节点等，只有明确了各个节点，才 能保障销售工作的顺利进行，及时结算、支付佣金和溢价， 维护我方在合同中的利益。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 佣金、 、代理房屋 代理房屋是代理合同的核心要素，代理房屋上若存在风险， 直接会影响乙方合同义务的履行。所以，在代理合同中首先 要弄清代理房屋的各种情况以及背后的各种因素，并设置相 应的条款防范风险，以免在后续的合同履行中陷入被动。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 1、 代理权的两类 I直接委托，即开发商直接将代销房屋委托我方销售。 I转委托，即开发商将代销房屋委托第三方包销或代销，再 由第三方委托我方销售，则合同中需附有开发商的授权书， 授权书中需明确甲方有权销售该项目，并在代理合同中约定 以下条款以规避因开发商和甲方指示不明而导致的风险：该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 “本协议是基于本项目合法开发商： XXXXX （以下简称开发 商）完全授意而签订并成为甲方与该项目开发商之合作协议 之重要补充附件。下列甲方对乙方的承诺以及责任义务（除 佣金支付及费用清算外），均为开发商之责任、义务。”该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 2、 代理房屋的权属状况 I代理房屋的出租情况。如果代销的是现房，且该房屋已出 租，则要考虑承租人的优先购买权及其处理。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 I代理房屋抵押状况。若代理房屋为现房且该房屋存在抵 押，则要考虑甲方是否已经取得抵押权人同意，处理好抵押 事宜。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 I行政、司法强制措施。确认代理房屋是否存在被行政机关、 司法机关采取强制措施的情形。 3、 确认代理房屋权利人及权属状况的的主要途径 I 一般可以通过查询土地使用权证、建筑工程规划许可证等 权证确认。 I通过房产交易中心查询确认该项目的权利人，以及房屋是 否被抵押，被采取司法或行政强制措施。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 4、 代理房屋代理面积的确定方式 I在合同中明确约定代理面积。 I以附件的形式确定代理房屋的面积，合同中需附有附件。 I通过工程编号确定。若合同中只约定了乙方的代理面积但 未约定具体的代理房屋，可通过相关的工程编号确定。该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 5、 代理房屋的特殊性，要考虑代理项目的特殊性对价格定 位和去化速度的影响。 I住宅类项目，要考虑层高、单套面积等对定价和去化的影 响。 I非住宅类项目，要考虑停车位、商铺面积、商铺分割方式 等对定价和去化速度的影响。 6、 土地使用年限，代理房屋的土地使用年限影响其定价和 销售，所以在合同中需要明确土地使用年限，需要注意的情 形有：该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 I综合用地中的住宅类房屋的土地使用年限。 I烂尾楼复活再销售的，尤其是商业性质的项目剩余的土地 使用年限 二、 平均底价条款 平均底价是甲方要求乙方完成的可销售的全部房屋的最低 平均单价。单套底价是指以平均底价为平均价指定的每套代 理房屋的最低销售单价。合同单价是指购房者为购买代理