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（竞争策略）未来市场竞争 格局 未来竞争格局分析 由于我“金沙新城”正式介入开发存在壹定的滞后性，而据目前所掌握的情况来见， 由于开发项目及可开发用地量剧增，购买人群日趋复杂化，开发商市场竞争手段多样，未 来 1—3 年全市及城西房地产市场将出现极大的振荡，市场竞争极为惨烈，故我们在此对未 来房地产市场做初步预测，以避免我项目在开发过程处于不利的竞争状态。 一、成都房地产市场未来竞争格局浅析 1 、成都未来3 年内房地产开发热点区域 我们能够从开发商目前购置土地的情况以及土地存量情况预测邮未来 3 年内 房地产开发的热点区域。 1.1 、 未来3 年内成都将对 45 个片区的危旧房进行改造，由此将会增加 7000 亩的开发用地。因此，市中心的旧城区将再次成为开发主战场。它将 引发的市场竞争主要来自于俩个方面，壹是区域市场之间的竞争，即 和郊区房地产市场的竞争；二是项目之争，未来随着市区内规模地块 的增加，为开发商在环境设计、配套建设、产品创新方面提供了充足 余地，郊区房产区的优势随之减弱。 1.2 、 未来3~5 年内将要完成的沙河整治和东郊产业结构调整，将提供 450 万平米的可开发用地，使城东和开发壹惯较热的城南、城西开成鼎足 之势，成为成都房地产开发的热点区域。随着沙河整治和东郊产业调 整的全面推进，城东的大环境将得到很大改善，外加城东地价比城西、 城南低 40% ，因此未来更具竞争优势。 1.3 、 从国土局提供的土地存量来见，城区二、三环路之间土地存量最大， 作为原开发最热的城南，因几乎没有土地而后续泛力。而本身具有得 天独厚的自然条件的城西，现阶段开发用地较为集中，且比较成规模， 虽然道路交通、市政配套设施不能和城南相比，但目前正在日益完善， 许多有实力的知名开发商纷纷抢滩城西市场，许多大盘尚处于市场预 热阶段。因此，城西未来 2~3 年内将成为成都城区房地产开发最为活 跃的区域。 1.4 、 和城区开发相呼应的郊区板块，因其价格低，环境好，配套齐，产品 优争得不少市场份额。由此引来许多本地及外来房地产大腕在郊县大 规模圈地，由于土地指标、交通配套等问题，暂时影响了郊区板块的 开发进程，但随着这些问题的逐步解决，必将形成开发热潮。 结论：市中心、城东、城西和郊县作为未来成都房地产开发的热点区域，其将开 成市区楼盘和郊区大盘对峙的局面，引发各板块之间、板块内各项目之间的竞争。 2 、大盘时代的到来，将彻底打破传统竞争格局，成都楼市将面监重新洗牌和 前所未有的大整合时代。 2 ．1 、成都现有房地产开发商800 家左右，但实际正常投资开发的X 公司约 200 家，且规模小，实力弱。 2 ．2 、随着西部大开发的政策，近俩年已有大量重量级X 公司进入成都房地 产市场。目前主要有万科、中海外、万达、深长城、远大、新希望、中体产 业、华润、和记黄埔、腾王阁等知名企业。凭借着强大的资金实力和品牌实 力，以及先进的开发模式，成功的开发经验，在成都实施规模化开发，使原 来的价格之争上升为品质之争、品牌之争、服务之争和营销理念之争。 2 ．3 、原有的缺乏资金实力和专业资源的小X 公司，将会面临洗牌出局的危 险。 二、城西房地产市场竞争格局浅析 1 、和成都其它各板块的竞争 1 ．1 、和城南板块的竞争。主要表现为对中高端市场份额的竞争上，由于市政设 施和城市配套不如城南完善，因此，城西同品质楼盘价格壹般都低于城南。 但城南三环路以内已没有大规模土地存量，在未来市场中这俩个板块的竞 争会弱化。 1 ．2 、和城东板块的竞争。主要是对二环路外教育产业园区楼盘的竞争，那里土 地供应集中，万科城花千亩大盘奠定了这壹片区的档次，东方名园、帝景 名苑等上百亩的楼盘正蓄势待发，华润 800 亩的东湖项目也将在 2003 年 下半年推出。因此，未来 2—3 年里在中端和中高端市场竞争激烈。