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[XXXXXXXXXX房地产项目] 可行性研究报告 2018年5月7 日 目 录 第一节 市场现状分析 1 一、市场描述 1 二、城市规划： 1 三、区域住宅市场发展趋势 1 四、区域重点项目楼盘解析 2 五、目前在售项目情况 3 六、竞争项目共同特征： 4 第二节 项目分析 5 项目SWOT 分析 5 第三节 项目开发策略 7 开发策略： 7 第四节 本案的主题概念的定位 9 第一节 市场现状分析 一、市场描述 XXX 市位于河北省中西部，西倚太行山，东环省会石家庄，面积603 平方公里，人口36 万，XXX 市地处晋、冀交通咽喉，区位 十分优越。全市有6 个乡镇与石家庄市接壤，市区距石家庄市中心15 公里，距石家庄民航机场20 公里，到北京也不过2.5 小时车程。 XXX 市交通便利，规划城市主干道结构为“四纵、四横、一环”， “四纵”为翠屏大街、向阳大街、海山大街和石柏街；“四横” 为曹庄路、北斗路、龙泉路、站前路。“一环”为城市环路，交通四纵发达。 二、城市规划： XXX 突出城市特色，提升城市品位，高标准建设省会西花园！为更好地贯彻落实“每年一大步，三年大变样”的发展思路，在石家 庄市城乡规划局的指导和帮助下，XXX 市以抓好城乡规划编制为切入点，全面推行“双核”战略，实施“七大工程”，确保城市面貌尽快 得到质的提升，基本建设成青山环绕、山水相依、错落有致的现代化山水园林城市。大力推进城市亮点工程，抓好XXX 市中心区旧 城改造工程，建成一组集居住、酒店、商务于一体的高档建筑群，使其成为提升XXX 城市形象的一张靓丽名片。 三、区域住宅市场发展趋势 从过往开发历程来看，房地产的开发主要集中于“北斗路、和海山大街”，以上两条街区皆为最近几年新修建、拓宽的城市主干道。 两侧土地较为平整、基本无拆迁，利于开发建设。而XXX 市城区内目前大量存在陈旧的“城中村”，开发进程缓慢。主要原因在于前 期拆迁、补偿以及政府协调等方面。 今后本区域住宅市场开发区域的发展趋势主要有： Page 1 2018 年5 月7 日 1、“北斗路”两侧东直山前地带依旧热度不减； 2、新开“石邑街”商业区将成新亮点； 3、旧城改造迫在眉睫，由以“三街、五街”为要； 4 、原人民商场附近地块的大面积拆迁，必定拉动XXX 市城区各项经济建设，同时也必将提升区域地价、楼价的快速上升。 5、随着“人民商场”地块的开发，范围内的住宅房价飙升较快 将会在半年左右时间上升到3400 元/平米的历史新高； 各档次产品供应状况偏差较大，以高层住宅为主。除由帝华集团建造的西部风景项目外，其它楼盘均为尾盘销售。 四、区域重点项目楼盘解析 纵观XXX 房地产市场我们可以看出整个市场呈以下特点： 1、土地供应量加大，尤其是在河北省三年大变样的政策下，旧城改造力度加大，市场供给量增加。 2、三居室是目前市场中的主力户型，面积多在120--140 ㎡之间。以大户型为主。 3、从竞争对手项目的成交客户构成看，投资客户占有比例相对较少，大部分都是二次置业或自用客户。 4 、影响购房者的因素排序为：价格、地理位置、环境、交通和户型、物业管理、开发商的实力等其他因素。 5、竞争日趋激烈，树立发展商品牌已成为楼盘主要战略之一。 6、前期石家庄投资客户由于购买帝华集团龙海项目受挫，现今XXX 房地产市场投资客户渐行渐少， Page 2 2018 年5 月7 日 五、目前在售项目情况 Page 3 2018 年5 月7 日 六、竞争项目共同特征： 在售项目均规划体量较大，分期开发，产品供给以中、低端为主，随着发展政策北移，投资客户减少 主体价位在2500—2800 /平米之间，其中帝华集团各项目销售周期均在一年以上，显示市场去化有一定难度，这是同质竞争导致 市场饱和的