重庆康利尔龙洲湾项目营销思考.pptxVIP

汇报目录一、项目属性解读二、竞争市场分析三、项目营销立意一、项目属性解读项目所在区域：巴南龙洲湾，规划中的龙洲湾连接李家沱和鱼洞，将是未来整个巴南区的新中心龙洲湾新区规划为巴南政务、居住和商业核心区，规划人口89万人；龙洲湾区以渝南大道为界划分为A、B两个区域，A区处于兴建中，B区处于土地储备阶段；随着新区政府搬迁及兴建项目的逐步成熟，生活配套已经逐步兴起；目前板块内集中了区域内较为高端的产品，区域内客户群体对该板块有较好的预期。项目地块规划及周边条件项目经济技术指标总用地面积：62365平方米总建筑面积：221338平方米地上建筑面积：188418平方米容积率：3.0绿地率：35.1%容积率和规模适中，项目具有较好的江景资源及人文景观资源！项目主力产品户型面积区间户型户数户型比例70以下一房两厅47.00 14%70到80二房93.00 27%80-100两房半57.00 17%100以上三房145.00 42%合计342.00 100%项目当前规划产品以三房为主，两房为辅，部分两房半和一房！项目周边配套与项目紧邻的颜龙山水城一期商业已经逐步成型；项目对面的滨江娱乐休闲带处于正在建设之中，代表原区域文化的巴县衙门与项目紧邻；项目道路交通路面情况较好，已经有部分公交车通过；离项目不远处有一市政公园。小结项目本位分析项目关键词提炼：基础经济指标：容积率及规模适中的社区项目属性定位初判：未来行政中心及城市核心旁，自然景观资源及人文景观资源丰富，规模适宜的高端居住社区滨江路上环境优越高端住区交通规划：道路通达性好，少量公交车辆生活、教育配套：享受临近成熟及自身社区配套景观资源：紧邻市政公园，全观江景，人文景观巴县衙门未来规划：新行政中心旁、未来城市核心边缘，热点高端居住区二、竞争市场分析项目竞争市场对比区域内典型竞争项目分析浩立碧海湾总建面约270000㎡ 容积率约为3.0 建筑密度仅为22.1% 绿地率高达约40 % 建面价格：5300~5800元/平方米两房半72.8平方米 三房90.15平方米 该项目目前主要销售后面楼栋，二期销售正临江楼栋，三房产品可观江，两房半产品不看江，整体走势较好。城南未来总占地面积：330亩总建筑面积：50万方建筑密度：26%容积率1.8~2.5建面均价：4900元/平方米该项目首期销售产品为花园洋房，并有部分跃层产品，整体走势偏好，目前仅余跃层产品和部分平层三房产品在销售。颜龙山水城总用地面积：170亩总建筑面积：34万方绿化率：42.9%容积率：3.0建面均价：4300~4700元/平方米 当前正在推售的产品是项目中位置较差的楼栋，目前整体销售约80%左右，剩余产品涉及一房、两房和三房。两房建面80平方米两变三99平方米典型项目与本项目对比分析项目名称本项目浩立碧海湾城南未来颜龙山水城占地规模约110亩约125亩约330亩约170亩总建筑面积22万方27万方50万方34万方容积率3.03.01.8~2.53.0产品建筑形态高层/小高层高层洋房/小高层高层户型特征100以上的三房为主,60~65平方米两房和部分小三房及一房72.8平方米小三房及90.15平方米三房100平方米三房及部分跃层65平方米两房及99平方米两房变三房对比项目分析看，在同类型产品中,本项目三房略微偏大,两房较为适中,容积率上较为一致,项目在产品上不居住产品上基本不具有核心竞争优势.巴南区整体需求市场分析两房需求是区域主力,刚性需求特征较为明显，紧凑型户型是趋势，其次是三房户型需求，在龙洲湾片区比例略有增加。主要客户构成渔洞老城区：70% 因素；在该区域已经居住习惯，具有较强的区域情节，认为未来龙洲湾有较高发展潜力，一般不会轻易考虑对外迁移；李家沱及周边地州县：18% 购置因素：认可区域环境，并认为交通改善后该区域有较高升值空间；九龙坡、大渡口、南岸片区：10% 购置因素 ：同类型产品性价比。主要客户购买主要行为龙洲湾具有较好的江景资源和山景资源，政府的搬迁至此使未来前景看好；目前龙洲湾供应产品属于区域内相对高端，是区域内较为集中的中高端产品区域；以刚性购买需求为主导,产品户型面积需求向紧凑型及具有赠送空间的方向发展;三房客户购买时更看重景观要素，对于景观要素好点的产品，户型可以适度放宽。三、项目营销立意项目营销目标思考项目形象层面：成就区域第一、全市一流的项目，树立区域市场标杆！品质和价格层面：品质是价格和品牌的支撑，价格和品牌的实现只是结果！企业层面：树立企业品牌，，实现康利尔的品牌重塑！现金流层面：提供安全、稳定的现金流，支持项目滚动开发！愿景与事实的冲突项目在开发规模、开发指标、景观资源拥有及配套设置等方面并不具备优势，并且在刚性需求为主导的区域需求市场特征上，项目以三房为主导的一期产品户型有偏大的趋势。解决方法：