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纳税筹划报告 一、企业性质 毕业之后，我打算和几个朋友一起开办一家名叫“城市之光”的房地产经纪有限责任公司。众所周知，有限责任公司又称有限公司，是指符合法律规定的股东出资组建，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。据《公司法》规定，有限责任公司由50个以下股东出资设立，最低限额为人民币3万元，首次出资额不得低于注册资本的20%，也不得低于法定的注册资本最低限额，其余部分由股东自公司成立之日起2年内缴足，其中，投资公司可以在5年内缴足。我们决定出资100万，一次缴清。 二、业务范围 “城市之光”房地产经纪股份有限公司主要有：1．房地产中介及代理；　　 2．厂房租赁与销售代理；　　 3．写字楼租赁与销售代理；　　 4．商铺租赁与销售代理；　　 5．地皮租赁与转让代理；　　 6．商品房或私宅租赁与销售代理；　　 7．二手房租赁与销售代理；　　 8．房地产销售策划服务；　　 9．物业管理咨询服务与信息交流；　　 10．按客户所需订建厂房。 三、经营业务时可能涉及的税种 房地产中介公司属于营业税纳税人，主要涉及的税种包括营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税等。 1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。 2.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。 3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。 4.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。　 5.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。 四、纳税筹划的具体过程 1．土地增值税的筹划 （一）利用房地产企业税收优惠政策 税法对纳税人出售建造的普通标准住宅，允许在其增值额未超过扣除项目金额之和20% 时，免征土地增值税。这样，房地产企业就可以通过处理收入金额等方式尽可能地获得优惠待遇。 1）区分不同的项目，分别核算标准住宅和其他房产项目的增值额，以符合税收优惠条件。 2)合理调整销售价格。增值额相对来说是比较容易为房地产企业所控制的，企业应该全面了解即时的市场行情，进行充分的市场调研，预估地产开发项目完工时所能达到的价格水平，衡量节税收益与缴税成本，保证取得预期盈利的前提下，合理设置房产销售价格，将增值额的比例控制在优惠范围内。 （二）改变房地产项目开发方式进行纳税筹划 该种方式运用的原理同样是尽可能地创造条件，使房产项目满足税收优惠政策的标准。比如将独自开发项目改为与其他相关企业合作建房，一方出土地，一方出资金，利用暂免征收土地增值税的政策，降低房产成本，实现双方的利益共赢。或者将立项房产由出售转为投资联营，因为房地产企业作为投资方与被投资方共同承担了投资风险，可以不缴营业税和土地增值税，可以节省很大一部分税收成本。还有些企业将房产出售改为出租，不转移土地使用权和房产产权，则该出租行为只需交纳房产税，不再缴纳土地增值税，节省的该部分税赋也是很大一部分可用资金。 2.营业税的筹划 1）合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。 2）将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。 3.企业所得税的筹划 1）迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间