第四章收益法及运用.pptVIP

(一)土地剩余技术 　是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法，如依成本法能求得建筑物的价格时，则可将此建筑物价格乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地价格。 VL-土地的收益价格 A0-土地与地上建筑合并产生的净收益(通常是基于房租的净收益) VB-建筑物的价格（多为成本法求取） RB-建筑物资本化率 RL-土地资本化率 第七节 投资组合技术和剩余技术 　如净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术公式为： (一)土地剩余技术 YB-建筑物报酬率 YL-土地报酬率 　如果将土地价值与建筑物价值相加，还可以得到整体房地产的价值。 第七节 投资组合技术和剩余技术 例：某宗房地产，净收益为每年50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。该宗房地产的价格是多少？ 土地价值=(50-200×12%)/10% =260万元 该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值 　　　　　　　=260+200 　　　　　　　=460万元 土地剩余技术的意义： 　可用于城市商业区内的土地，或用于附有旧建筑物的土地的估价。 (一)土地剩余技术 第七节 投资组合技术和剩余技术 (二)建筑物剩余技术 　是土地与地上建筑物合并产生收益，而依收益法以外的方法，如市场比较法，求得土地的价格，则可将此土地价格乘以土地资本化率得到归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再用建筑物资本化率进行资本化，即可求得建筑物价格。 第七节 投资组合技术和剩余技术 　如净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术公式为： (二)建筑物剩余技术 建筑物剩余技术的意义： 　对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处；还可以估计建筑物的折旧。 第七节 投资组合技术和剩余技术 (三)自有资金剩余技术 　是在已知抵押贷款金额的情况下，求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。 VE-自有资金权益价值 A0-房地产净收益 VM-抵押贷款金额 RM-抵押贷款常数 RE-自有资金资本化率 　自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可以得到整体房地产的价值。 第七节 投资组合技术和剩余技术 (四)抵押贷款剩余技术 　是在已知自有资金数量的情况下，求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。 　抵押贷款剩余技术是假设投资者愿意投在房地产上的自有资金数量已确定，并且假设投资者需要从房地产中得到特定的自有资金资本化率也确定，则贷款金额取决于可作为抵押贷款偿还额剩余现金流量和抵押贷款常数。 第七节 投资组合技术和剩余技术 例：某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床位价为每床45元，年平均空置率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。（一年按365天计算） 例：预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率为15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？ 第八节 收益法总结和运用举例 例：某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价260万元，建筑物重置价格为300万元，已知建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，据上述资料，试判断该建筑物的折旧额。 例：某房地产建成于2003.8.15，此后收益年限为48年；2004.8.15至2007.8.15分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2008.8.15至2010.8.15可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2011.8.15起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料估算该房地产2007.8.15的收益价格。 例：已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年期、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。 例：甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命5