pA中原03月泰安泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议.pptxVIP

泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议;往哪个方向走？;整体发展策略及定位 物业发展建议 营销策略执行 财务测算;;开发企业审视;项目概况及发展期望;发展目标界定;项目属性界定回顾;附加价值：泰山山景资源提升居住价值但与近山板块中段相比不具备比较优势、毗邻泰山学院提升地块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限;本体条件回顾;市场格局;泰安房地产供应主要集中在西部、长城路和东部三大板块，近山板块有效供应有限，房地产开发逐步向西部板块转移；长城路板块受政府西迁带动明显；??新区板块起步较晚，项目品质较低。;【在售样本数量】共18个 在售样本选取标准：泰安市区在售，销售相对较好，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。 【潜在样本数量】共15个 ;各板块对比分析;各板块住宅整体均价分析;近山板块;本项目潜在客群价值回顾;市场竞争环境回顾;泰安市民成交总价呈现“正金字塔”结构，市场需求以总价在100万以下中小面积房源为主，高端客户群体虽有较强购买力，但总量有限 需求特征分化明显，针对刚性置业的总价在100万以下普通住宅和针对高端需求的100-200万之间的低密度住宅为市场热销产品，总价在200万以上的房源供应量小，购买群体有限，销售速度慢;不同产品客户特征;对项目的认知：项目所在位置距市区有一定距离，但并不遥远，随着城市西部居住区的发展，区域认可度将得到明显提升； 40年产权：泰安市场对40年产权住宅有一定抗性，但可凭借项目产品品质、自然环境资源、合理的价格，抵消部分抗性； 项目优势：近山项目具有较大稀缺性；北靠泰山，南望天平湖，自然资源丰富；随着西部居住区的发展，项目区域价值提升空间较大； 项目劣势：区域生活配套稀缺，市场对40年产权住宅产品具有一定抗性 对项目价格的承受度：洋房（70年产权）产品总价不超过100万，联排（40年产权）产品总价不超过200万;基础研究回顾之后的项目定位发展之路——;;;基于SWOT分析，建议本项目的整体发展策略：;;;住宅物业发展定位;住宅物业客户定位;商业物业发展定位;产业园发展定位;;整体发展定位体系;;项目用地;;;一期全部为花园洋房产品； 二期为产业园（联排别墅产品）与商业配套（即星光餐厅和影视长廊）； 三期为别墅产品（以双拼别墅为主）加商业配套，即商业街区; 别墅产品占项目总体量的63%,能在保证项目品质的前提下，实现项目价值最大化。;;;;;;通过全方位多层次的配套打造，全面提升项目形象档次，极大拉升项目价值;;规划布局意向;规划布局意向;规划布局意向;规划布局意向;规划布局意向;;;开发策略总结;;;建筑风格;;;“情景花园洋房”设计 采用层层退台结构，每一层都有独特亮点，每户拥有私家花园或景观露台； 独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。楼台没有顶盖，区别于阳台更有花园感； 每个楼台和客厅相连并有较大的进深便于安排活动，半围合的设计使其拥有较强的私家感，且楼台和花园均由厅进出，方便使用。;;中式风情休闲商业街区 主要为休闲娱乐性消费为主； 特色餐饮、酒吧、茶馆、KTV、休闲等；可考虑设计为特色餐饮一条街或酒吧一条街 ;实例一（联排别墅） 约220 m2 / 五房三厅三卫 功能价值 竖向功能分区明确，上下干扰少； 交通流线简洁紧凑，户型实用率高； 通过内庭花园解决进深采光问题，同时增加户内情景氛围； 特色亮点 赠送前后花园； 赠送地下功能空间； 露台/阳台/花园等空间形式多样； 主卧体系独立、私密感强，内部功能完整；;实例二（联排别墅） 约250 m2 / 四房三厅四卫 功能价值 竖向及同层功能分区较明确，相互干扰较少； 交通流线简洁紧凑，户型实用率高； 一宅三院设计，有天有地，予回家以三道自然礼遇； 特色亮点 会客厅动静分离，布局合理； 赠送前后大面积花园； 赠送地下功能空间，空间方正实用； 露台/阳台/花园等空间形式多样； 主卧设置独立、私属感强，内部功能完善；;;;实例一（万科天津水晶城 花园洋房140-160 m2./ 三房两厅）;实例二（北京龙湖·花盛香醒 花园洋房） 约200 m2 / 四房三厅二卫 功能价值 南北均设阳光花园，阳光花园直接入户 阔绰主卧贯穿南北、设衣帽间，独立盥洗间附赠大尺度私家庭院及南向花园层 花园层放映厅、藏书间、珍藏酒窖等生活空间 ;;[项目核心价值提炼];;城市首席 山景墅级 中式人文景观社区 ;将其用于项目案名，突出项目规模及优美的自然环境资源，寓意项目浓郁的中式情调，强调项目独具的标志性;;项目;之一：非热门区域，作为区域先行者如何吸引市场关注及客户购 买？ 之二：如何最大限度降低40年产权别墅产品的市场抗性？ 之三：如何实现项目价值最大化的同时，保证去化速度？ 之四：如何对各物业类型产品进行合理布局？;;整合资源，景观